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Connaitre tous les secrets sur le compromis de vente

Rédigé par Auzou, Quentin

Mis à jour le 25 Feb 2021 | Publié le 28 Dec 2020

Catégorie : Immobilier

Temps de lecture : (Nombre de mots : )

Le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) et la promesse unilatérale de vente sont deux avant-contrats aux conséquences différentes. Ce sont deux promesses de vente qui par leurs définitions sont en opposition.

En effet, la promesse dite unilatérale n’engage qu’une seule des deux parties. Alors que celle dite synallagmatique engage les deux parties l’une envers l’autre. Tel que définit par l’article 106 du Code civil. C’est pourquoi la promesse synallagmatique est appelée compromis de vente et pourquoi elle est souvent privilégiée.

Vous vous êtes mis d’accord avec un acheteur ou un vendeur sur le prix de vente, félicitation vous allez maintenant pouvoir passer aux choses sérieuses.

Il faudra décider quel avant-contrat signer afin d’entériner contractuel votre engagement. Cette promesse va déterminer les conditions précises de la vente. Même si vous avez fait appel à un professionnel, il est important pour vous de connaitre le fonctionnement d’un contrat qui vous engage. Nous allons vous aider à choisir le meilleur type de contrat à signer.

L’avant-contrat

Un avant-contrat n’est pas un document obligatoire. Pourtant il est fortement recommandé car lui seul détermine les conditions de l’achat / vente du bien immobilier. En effet les engagements des parties pris lors de cet avant-contrat ainsi que les clauses suspensives définies décideront de la vente finale.

C’est donc une étape importante qu’il ne faut pas négliger lors de l’achat ou la vente d’un logement.

Ce document peut être un acte signé sous seing privé (sous signature privée) ou un acte authentique signé avec un notaire. Un acte sous seing privé est réalisé directement entre le vendeur et l’acheteur. Un acté authentique est réalisé chez un notaire, qui rédigera l’acte et garantira la validité de la vente.

Une promesse de vente doit obligatoirement être réalisée chez un notaire si le vendeur est une personne physique et si sa durée de validité dépasse 18 mois.

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Conditions particulières

Si vous êtes seul propriétaire de votre logement familial et que vous êtes marié, alors votre conjoint devra donner son accord pour la vente. De plus si le bien est en indivision, alors tous les indivisaires doivent donner leur accord pour la vente.

Qui choisit le notaire ?

Choisissez votre notaire dès la signature de l’avant-contrat. Si le vendeur et l’acheteur choisissent chacun leur propre notaire, les frais de notaire ne seront pas plus élevés. En effet les notaires se partageront alors les émoluments. Pour en savoir plus, nous vous invitons à lire notre article de blog sur les frais de notaire.

C’est quoi la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente est faite par le vendeur, donnant l’exclusivité de la vente à un prix déterminé. L’acheteur dispose ainsi d’un délai de réflexion pendant lequel il peut décider d’acheter ou non le bien immobilier. Ce document engage uniquement le vendeur jusqu’à l’acceptation de l’offre par l’acheteur.

Une promesse unilatérale de vente doit être enregistrée sous 10 jours auprès de la recette des impôts pour être valable et l’acquéreur doit payer des droits d’enregistrement équivalents à 125€. De plus si sa durée de validité est supérieure à 18 mois, elle doit faire l’objet obligatoirement d’un acte authentique auprès d’un notaire.

Indemnité d’immobilisation

En contrepartie de l’exclusivité du bien, l’acheteur doit verser une indemnité d’immobilisation entre 5% et 10% du prix de vente. Cette indemnité versée au notaire sera déduite du prix de vente lors de la signature finale.

C’est quoi le compromis de vente ?

La promesse synallagmatique de vente ou compromis de vente est un accord entre deux parties sur les conditions de la vente. La signature d’un compromis de vente vaut juridiquement pour vente, comme l’acte définitif. À moins bien sûr qu’une clause suspensive ne se réalise.

Le compromis de vente est donc privilégié lorsque les deux parties sont tombées d’accord et souhaite officialiser la vente.

Dépôt de garantie

L’acheteur va généralement verser un dépôt de garantie, de l’ordre de 5% à 10%, lors de la signature. Ce dépôt qui n’est pas obligatoire est néanmoins souvent demandé par le vendeur ou le notaire, afin de s’assurer de l’engagement de l’acheteur. La somme ainsi versée sera déduite du reste à payer lors de l’acte final.

Si l’acheteur se rétracte durant le délai de rétractation, alors les sommes versées lui seront intégralement rendu. En revanche, une rétractation passée ce délai entrainera la perte du dépôt de garantie au profit du vendeur.

Clause pénale

Une clause pénale est souvent intégrée à un compromis de vente. Celle-ci prévoit une somme de dédommagement en cas de non-réalisation de la vente.

En effet une indemnité à hauteur de 10% pourra être exigée si la vente ne se réalise pas malgré que toutes les conditions soient réunis. Si cela vous arrive, vous pouvez contacter votre avocat afin d’entamer une procédure. Néanmoins la somme à indemniser peut être ajustée par un tribunal à la hausse ou à la baisse.

Clause de dédit

Une clause de dédit peut aussi être intégrée à un compromis de vente. Cette clause empêche l’exécution forcée de la vente à condition de verser une contrepartie financière. Ainsi l’acquéreur ou le vendeur pourront se rétracter en versant cette somme.

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Clauses suspensives d’un avant-contrat de vente

Une clause suspensive permet d’annuler la vente si elle se réalise. Il est important dans un avant-contrat de préciser les conditions qui pourraient ne pas permettre que la vente se réalise. La première clause suspensive est l’obtention par l’acheteur du prêt immobilier. S’il ne l’obtient pas, alors la vente s’annule du même coup.

On parle ici de clauses suspensives légales, elles sont généralement composées des clauses suivantes :

  • L’acheteur paye bien le prix et les frais afférent (la seule clause qui protège le vendeur)
  • L’obtention du prêt immobilier de l’acheteur
  • Le droit de préemption d’un locataire
  • La condition suspensive d’urbanisme
  • Les mainlevées d’hypothèque et privilèges

Les clauses suspensives peuvent aussi préciser la réalisation de travaux par le vendeur avant la vente ou bien l’obtention d’un permis de construire.

C’est quoi une clause suspensive ?

Une clause suspensive est une condition insérée dans un contrat. Si cette clause se réalise alors le contrat est suspendu. Insérer ce type de clause dans un contrat permet d’entériner l’accord entre les parties à certaines conditions.

Que doit contenir une promesse de vente ?

Que ce soit une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, le document doit contenir des informations clés. En effet les informations concernant les parties, le bien et la vente doivent être indiquées sur le document :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur
  • L’adresse du bien immobilier
  • L’origine du bien
  • Le descriptif détaillé du bien
  • L’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude
  • Le Montant des honoraires de frais d’agence le cas échéant
  • Le prix de vente et les modalités de paiement
  • La durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l’acte de vente définitif
  • Information relative au droit de rétractation
  • Date de disponibilité du bien
  • Les clauses suspensives

Le dossier de diagnostic technique (DDT)

À la signature d’un avant-contrat le dossier de diagnostic technique doit obligatoirement être remis à l’acheteur du logement. Ce dossier, qui comprend entre autres le diagnostic de performance énergétique (DPE) d’une durée de validité de 10 ans, doit permettre à l’acheteur de comparer les consommations d’énergie entre les logements.

En tant qu’acquéreur, vous avez normalement dû avoir accès aux diagnostics avant la signature du compromis de vente. En effet, un bien ne peut être mis en vente que si les diagnostics sont à jour. Étudiez attentivement les diagnostics techniques afin de ne pas avoir de mauvaise surprise et creuser toutes incohérences.

Cas particulier

Acquéreur, restez très attentif si le logement a subi un changement de destination depuis un bâtiment industriel à un logement par exemple. En effet même si le changement de destination n’est pas récent, étudiez attentivement les documents justifiant la dépollution du site.

Dans le cas où cette dépollution n’a pas été fait dans les règles, des frais importants peuvent vous attendre.

Droit de rétractation

Après la signature de l’avant-contrat un acheteur a toujours un délai de rétractation s’il souhaite renoncer à l’achat du logement.

L’acheteur a un délai de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai court dès le lendemain de la 1ère présentation de la promesse de vente ou de la remise en propre.

Pour vous rétracter, il vous suffit d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception dans le délai de 10 jours. Vous trouverez un modèle de document sur ce site.

Quant au vendeur, il est engagé dès la signature de la promesse de vente. De plus s’il souhaite renoncer à la vente, un tribunal pourra forcer l’exécution de la transaction suivant les termes définis.

Toute rétractation dépassée ce délai entrainera la perte de l’indemnité d’immobilisation ou du dépôt de garantie.

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Après la signature d’une promesse de vente

Dès que la promesse de vente est signée, l’acheteur a maintenant un délai pour obtenir son crédit immobilier. Dès que l’acheteur va lever la condition suspensive du prêt immobilier, le notaire va commencer à réunir toutes les pièces nécessaires à la vente. Les délais peuvent varier et ne sont pas fixes.

Quel délai pour obtenir un prêt bancaire ?

Généralement dans un compromis de vente, un délai entre 30 et 45 jours est donné à l’acheteur afin qu’il obtienne son crédit immobilier. Dans ce délai il vous faudra prendre en compte les 10 jours de réflexion obligatoire après réception de votre offre de prêt.

Pour vous aider à négocier votre crédit immobilier, nous vous invitons à lire notre article sur le sujet.

Quel délai entre le compromis et l’acte de vente final ?

Le délai entre la signature d’un compromis de vente et l’acte final sont généralement de 3 mois. C’est le temps généralement nécessaire afin de pouvoir réaliser toutes les démarches administratives.

Néanmoins si le vendeur et l’acheteur tombent d’accord sur un délai plus long, ce que l’on appelle une vente longue, alors ils peuvent décider de la signature finale à une date supérieure à 3 mois.

De plus, malgré ce que vous pouvez entendre, il est aussi possible d’aller plus vite que 3 mois. Si avant la signature du compromis le vendeur à déjà libérer le logement et que donc celui-ci est vide. Et que l’acheteur a déjà obtenu un accord de la part de la banque. Alors un délai de 2 mois peut être possible. Je l’ai moi-même déjà fait pour un appartement, en 2 mois top chrono.

Pour conclure

La signature de l’avant-contrat est le début de la procédure de vente ou d’achat d’un bien immobilier. Il est important que vous puissiez comprendre et appréhender comme il se doit cet important engagement. Un compromis de vente engage donc les deux parties à réaliser la vente si aucune clause suspensive n’est réalisée.

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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