Crédit immobilier : comment négocier pour avoir le meilleur taux ?

Négocier son crédit immobilier peut être à la portée de tous, encore faut-il avoir les connaissances et les bons arguments. D’aucuns le savent, la France est un pays de propriétaires. En effet, toutes les études récentes tendent à le démontrer.

Plus récemment et avec la baisse des taux de crédits immobiliers, on peut penser qu’obtenir un prêt immobilier est devenue facile. Désormais les conditions d’octroi du fameux sésame tendes à devenir plus exigeantes : l’obtention du crédit immobilier, accessible au néophyte, va vous demander une préparation et une connaissance de votre sujet. Pour cela encore faut-il l’étudier en détail.

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Le coût du crédit n’a cessé de décroitre pour le plus grand bonheur des investisseurs 

L’évolution du crédit immobilier

Bonne nouvelle : Depuis plus de vingt ans, les taux de crédits immobiliers n’ont cessé de suivre une pente déflationniste. Alors qu’on empruntait encore à 10% dans les années 80, à 4% à l’orée des années 2000 puis à 1,5% plus récemment, le coût du crédit n’a cessé de décroître pour le plus grand bonheur des investisseurs en herbe ou confirmés.

Un crédit immobilier sert, comme son nom l’indique, à financer un bien principal ou locatif. Le préteur, c’est-à-dire la banque va se rémunérer sur les taux d’intérêts. L’usage en France se dirige vers le taux fixe bien que certains investisseurs s’orientent parfois vers les taux variables ou révisables, escomptant ainsi, une baisse à venir du coût de l’argent, c’est-à-dire des taux d’intérêts.

En optant pour le taux fixe, l’heureux bénéficiaire d’un crédit immobilier aura une mensualité constante. Le temps passant inexorablement, plus le crédit aura de l’antériorité, plus la fraction du capital sera remboursée de manière importante et moins l’impact des intérêts sera élevé.

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Amortissable ou In fine ?

Les banques délivrent principalement des crédits amortissables classiques. Sachez cependant qu’il est possible de se voir octroyer un crédit in fine : c’est-à-dire un crédit où le capital n’est remboursable qu’à la fin. Cette technique est prisée des investisseurs chevronnés pour créer du passif tout en adossant le crédit obtenu à une assurance vie, laquelle sera, elle-même génératrice d’intérêts sur l’épargne placée ! Cette épargne servira, in fine à rembourser le capital auprès du préteur. De plus les intérêts payables mensuellement impacteront de manière favorable les revenus locatifs en diminuant l’assiette d’imposition. D’une pierre, deux coups !

Et le prêt à taux zéro (PTZ) dans tout ça ?

Le prêt à taux zéro est un prêt bancaire aidé par l’État qui comme son nom l’indique est à un taux d’intérêt égal à zéro. Les conditions pour son obtention sont multiples et soumises à une condition de revenues du foyer. Ce prêt immobilier doit vous permettre de devenir propriétaire de votre logement à la condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux ans précédents la demande de prêt.

Le bien doit se situer dans une zone définie par l’État : zone B2 ou zone C. Zonage officiel accessible ici.

Le bien immobilier, si c’est un logement ancien, doit quant à lui nécessiter des travaux qui doivent représenter 25% du total de l’opération.

Il est conseillé de toujours vérifier son éligibilité, car cela peut être d’une grande aide dans votre projet et vous permettra d’emprunter un peu plus.

L’Apport Personnel

Pour se voir octroyer un crédit immobilier, il n’est pas rare que votre banquier préféré ou votre courtier immobilier, vous demande un apport personnel. Précaution tatillonne, ne serait-ce que pour jauger de votre degré d’implication dans le dossier et donc votre sérieux. Un individu capable d’épargner préalablement à sa demande de crédit, rassurera le banquier sur la capacité de son client à s’acquitter de sa dette sur le long terme.

Néanmoins, il n’est plus si rare de se voir accorder un prêt immobilier total couvrant parfois même les frais de notaire ! Notamment, eu égard aux revenus présentés par le demandeur ou sur preuve sonnante et trébuchante que celui-ci détienne un patrimoine substantiel.

Un apport personnel à hauteur de 20% sans frais de notaire pourra vous permettre de négocier un taux d’emprunt plus faible. L’apport est donc une variable sur laquelle il faut compter lorsque l’on prépare son dossier pour un établissement bancaire.

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d'apport personnel vous aidera à négocier

L’apport personnel va vous servir à montrer la solidité de votre profil auprès de la banque.

L’assurance

Enfin, autre poste de coût non négligeable : l’assurance. Celle-ci demeure en 2020 un incontournable. En effet, elle assure le remboursement du prêt en cas de décès.  Il existe donc plusieurs types de contrats couvrant des degrés différents d’invalidité (partielle ou totale) et d’incapacité à travailler (temporaire ou irréversible).

Le coût de l’assurance dite « DIT » varie énormément en fonction des contrats. En effet, plusieurs critères sont pris en compte comme votre âge, votre état de santé et votre activité professionnelle ou sportive. Sachez cependant que la loi Hamon (qui est une mise en conformité d’une directive Européenne récente) est venue infléchir récemment la radicalité des banquiers sur cet item : il est désormais beaucoup plus simple d’obtenir une délégation d’assurance auprès d’organismes-tiers, plus généreux en termes de primes. Ceci est vrai avant l’octroi du crédit comme en cours de vie de celui-ci.

Connaitre son budget de manière précise va vous permettre de visiter des biens que vous avez les moyens d’acheter et vous fera gagner énormément de temps en cas de coup de cœur.

Les frais de notaire

Enfin, il est utile de préciser que les frais d’acquisition, c’est-à-dire les « frais de notaires », viennent s’ajouter au prix d’achat d’un actif immobilier. Ceux-ci sont essentiellement composés de taxes définies par l’état dans des grilles tarifaires. Les émoluments du notaire sont aussi calculés suivant un pourcentage du prix de vente selon une grille souvent mis à jour par le gouvernement.

En principe ces frais sont réglés par l’acquéreur et même si le notaire en est le récipiendaire au premier abord. Cependant, il n’en recevra, in fine, qu’une infime partie. Il faut noter que ceux-ci sont souvent entre 6% et 8% du montant total de l’acquisition pour un bien ancien et sont bien moins importants lors de l’acquisition d’un bien neuf ou en l’état futur d’achèvement : généralement de l’ordre de 2,5% !

Il est d’ailleurs important de noter que, dans le cas où les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, les frais de notaire ce calcul sur le prix net vendeur du bien. Donc il faudra déduire les honoraires du prix FAI (frais d’agence inclus) pour obtenir le net vendeur. En revanche dans le cas où les honoraires sont à la charge du vendeur les frais de notaire ce calcul sur le prix FAI. Les frais sont donc plus élevés dans ce cas-là.

Utiliser notre calculette pour anticiper le montant des frais de notaire que vous allez devoir payer.

Évolution des frais de notaire

Depuis la loi macron de 2015 les frais de notaire ont été plafonné à 10% du prix du bien, sans pouvoir être inférieur à 90€. Afin d’éviter des frais trop élevé sur des petites transactions.

De plus le notaire peut accorder sur ses émoluments une remise de maximum 10%, sous certaines conditions, lorsque le prix de vente dépasse 150 000€. Néanmoins cette remise doit-être appliquée uniformément à toutes sa clientèle.

À partir de janvier 2021, dès que le prix de vente sera supérieur à 100 000€, le notaire pourra accorder une remise de maximum 20%.

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Comment négocier son crédit ?

Pour négocier un crédit immobilier il faut avoir une vision très claire de son projet, avoir une idée en tête du coût total d’investissement nécessaire et monter un dossier solide. Mettez-vous à la place du banquier et anticipez ses attentes. Il faut que votre profil emprunteur rassure le prêteur :

  • une situation stable
  • des relevés de compte sain
  • pas de dépenses stupides

Faites un état des lieux de votre situation (matrimoniale, revenus, crédit en cours, fond ou épargne disponible, taux d’endettement actuel, etc.) afin d’identifier vos points forts et vos points faibles. Travaillez sur vos points faibles et mettez en avant vos points forts :

  • Plusieurs petits crédits à la consommation : remboursez-les ou effectuez un rachat de crédit pour les réunir et les optimiser.
  • Pas assez d’apport : faites des économies pendant quelques mois
  • Revenus trop faibles : demandez une augmentation

Mettez toutes les chances de votre côté en utilisant tous les leviers que vous avez à votre disposition.

Néanmoins, pour qu’une banque accepte un prêt immobilier votre taux d’endettement ne doit pas dépasser 33%. Calculer votre capacité d’emprunt immobilier avant de vous lancer dans les négociations avec une banque.

Ensuite soumettez votre dossier auprès de plusieurs banques et courtiers, mettez-les en concurrence sur :

  • la somme totale du crédit et le coût de chaque mensualité en négociant le taux nominal
  • la durée du crédit
  • les frais de dossier
  • les frais payés à des intermédiaires (courtiers)
  • l’assurance décès-invalidité
  • les frais d’ouverture de compte bancaire
  • Les frais annuels de tenue de compte
  • Les frais en cas de remboursement anticipé

Aucune magie noire, il faut aller rencontrer des professionnels du crédit avec les bonnes munitions et les bonnes attentes. La renégociation de votre prêt immobilier afin d’obtenir le meilleur taux est une des conditions de votre réussite. Retourner voir les établissements de crédit et proposer de baisser encore le taux d’intérêt nominal ou taux de l’assurance emprunteur.

Allez plus loin

Si vous souhaitez encore pousser un peu plus dans vos négociations une fois que vous avez obtenu vos premières offres de prêt : envisagez un prêt duo. Un prêt duo est un prêt divisé en deux mais avec toujours une unique mensualité. En divisant les lignes de prêt en deux, un prêt plus court avec un taux plus bas sera associé à un prêt plus long. Permettant ainsi d’optimiser le coût total du prêt. Calculez votre prêt duo grâce à notre boîte à outils.

Taux nominal et taux TAEG, quelle différence ?

Le taux nominal est le taux qui sert à calculer les intérêts d’un prêt immobilier. Les intérêts sont calculés par mensualité sur le capital restant et le tableau d’amortissement vous permet de savoir le montant total des intérêts.

Quant au taux TAEG (taux annuel effectif global), il est défini par le code de la consommation comme comprenant :

  • le taux nominal
  • les frais de garantie
  • l’assurance
  • les frais de dossier
  • les frais imposés (comme les frais d’ouverture de compte ou d’achat de parts sociales par exemple)
  • les frais de tenue de comptes

Taux TAEG fixe ou variable ?

Le choix le plus répandu est le taux fixe qui restera le même durant toute la durée du prêt immobilier, vous garantissant la sécurité sur le long terme. Vos mensualités seront similaires jusqu’au remboursement complet. En cas de baisse des taux sur le marché vous allez devoir renégocier votre crédit immobilier pour en profiter.

Quant au taux variable il va modifier votre mensualité suivant un indicateur de référence de la zone euro (par exemple l’Euribor). Vous pouvez être gagnant si le marché baisse, tout comme perdant dans le cas inverse. Ce choix est donc à réserver aux personnes averties.

La mention du taux TAEG

Il est obligatoire pour la banque de mentionner le TAEG dans son offre où celle-ci s’expose à une lourde amende. En effet, il est important que l’emprunteur ait une vision réelle et facilement comparable de tous les taux appliqués à son prêt immobilier par sa banque.

TAEG définitif

Lors de l’accord de principe la banque va estimer votre TAEG car vous ne connaîtrais pas encore le coût de l’assurance ou de la garantie. Il sera définitif sur votre offre de prêt une fois votre dossier finalisé et accepté.

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Quand commencer les démarches ?

Dès que vous avez défini votre projet et que vous avez une idée claire de votre besoin en financement, vous devez commencer à monter votre dossier de prêt immobilier. Idéalement il faudrait lancer les visites de biens en vente dans votre budget une fois les démarches auprès de la banque avancées. Connaitre son budget de manière précise va vous permettre de visiter des biens que vous avez les moyens d’acheter et vous fera gagner énormément de temps en cas de coup de cœur.

Lors de la signature du compromis de vente, une clause suspensive annulera la vente si l’acheteur n’a pas obtenu son prêt dans le temps imparti. Anticiper vos négociations va vous rendre la tâche plus simple et moins stressante.

Donc obtenir un accord de principe de votre banque sur un montant de crédit immobilier avant de chercher un bien va vous permettre de vous lancer sereinement dans le démarrage de votre nouvelle vie.

Quels délais pour obtenir son prêt immobilier ?

Les délais sont généralement de quatre semaines, mais peuvent en cas d’afflux de demandes duré jusqu’à 6 à 7 semaines. Un dossier anticipé, c’est donc l’assurance d’avoir assez de temps pour bien négocier.

Après réception de l’offre de prêt, vous avez un délai réglementaire de réflexion de 10 jours avant de pouvoir donner votre accord.

Gardez de la marge pour pouvoir faire face aux imprévues. Votre « reste à vivre » va définir votre niveau de vie, ne mettez pas tout dans un crédit.

Pour conclure

En conclusion, le crédit immobilier s’est largement démocratisé ces dernières années. Il s’agit désormais de bien l’appréhender afin de négocier au mieux avec son banquier. Ainsi il est désormais possible de contracter avec l’établissement-préteur un crédit modulable modelé à son image, en excluant par exemple, les pénalités en cas de remboursement anticipé. Acheter de manière sereine sa résidence principale ou encore de se lancer dans l’investissement locatif est désormais à la portée de toute personne sérieuse et motivée.

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Mis à jour le 2 Sep 2021 | Publié le 9 Nov 2020
Catégorie : Immobilier

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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