Comment faire une estimation de la valeur de son logement ?

Estimer sa maison pour la mettre en vente se fait de manière assez simple. Il faut comparer son bien immobilier avec ceux déjà vendu sur le marché et ceux actuellement en vente sur le marché. Et enfin adapter le prix de vente suivant l’attrait du bien et la santé du marché.

Estimer la valeur de son logement est la première étape dans votre démarche de vente de votre logement. Cette estimation va vous permettre de définir un prix de mise en vente. Pour vendre son bien, le prix doit être représentatif des prix du marché afin d’attirer les potentiels acquéreurs.

Plusieurs critères vont définir la valeur de votre bien sur le marché de l’immobilier. En effet, au-delà des caractéristiques de votre logement, il va falloir prendre en compte d’autres informations importantes. La localisation du bien et l’attrait du quartier où il se situe auront un impact important sur l’évaluation du prix de vente.

Nous allons voir dans cet article comme faire une estimation de la valeur de son logement. Tout d’abord il va falloir étudier les caractéristiques de celui-ci, ensuite il faudra étudier le marché local et enfin utiliser une méthode comparative pour définir une fourchette de prix de vente possible.

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Identifiez les caractéristiques de votre logement

La première étape pour réaliser une estimation et d’énumérer les caractéristiques du logement.

Identifiez la surface du bien immobilier, le nombre de pièces, l’état du toit, des menuiseries, du sol et des murs. Ensuite il vous faudra lister l’équipement du logement et son état : cuisine, salle de bain, chauffage, piscine, etc. Enfin identifiez le type de chauffage et d’assainissement.

Plus les informations seront fiables, plus vous pourrez les comparer à la valeur d’autre bien immobilier. En effet pour qu’une comparaison de valeur soit fiable, les points de comparaison doivent correspondre.

C’est un travail que vous pouvez faire vous-même, du moins si vous arrivez à garder un avis objectif sur votre propre logement.

Quel type de logement ?

Votre logement est une maison individuelle avec un grand terrain, une maison mitoyenne ou un appartement ? Chaque type de logement a une valeur différente sur le marché. Généralement une maison individuelle aura plus de valeur qu’un appartement dans le même quartier pour une surface équivalente.

Qualités intrinsèques du logement

Essayer de définir les qualités du logement de manière objective. Faites aussi appel à des amies ou de la famille afin de trouver les vraies qualités du bien, celles qui feront craquer un visiteur. Connaitre les qualités de votre bien immobilier par rapport à la concurrence permettra de le situer dans la tranche de prix appliquée.

Les qualités d’un logement peuvent être par exemple son orientation, une piscine, un grand jardin ou encore une très grande cuisine toute équipée.

Défauts du logement

Identifiez les défauts de votre bien de manière objective. Les défauts auront un impact négatif sur le prix de vente. Néanmoins, vous connaîtrez maintenant les défauts sur lesquels travailler pour augmenter sa valeur ou le vendre plus rapidement. C’est une des méthodes utiliser dans la mise en valeur immobilière.

Les défauts d’un logement peuvent être par exemple un manque de luminosité, des travaux à prévoir, une peinture abimée ou encore la présence d’une route engendrant des nuisances sonores.

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Identifiez la localisation du logement à estimer

La situation géographique du logement est un critère important à prendre en compte dans votre estimation. L’attrait d’une ville ou d’un quartier peut-être très variable, et il faudra vous assurer que le prix au mètre carré corresponde au niveau des services proposés.

Identifiez la localisation précise de la maison à estimer. Identifiez le quartier, la rue, mais aussi sa position dans cet environnement. Ce sera votre point de départ pour pouvoir appliquer une méthode comparative.

En effet d’un quartier à un autre les prix au mètre carré peuvent être très différents. Comparer votre logement avec celui d’un quartier dont les prix sont différents n’a donc que peu d’intérêt.

Listez les prix de vente pratiqués

La prochaine étape va être de lister les prix de vente pratiqués sur le même secteur que le logement à estimer. Pour cela il va falloir étudier les prix de vente pratiqués par le passé sur le secteur. Cela vous donnera une idée du prix de vente de bien similaires déjà vendus. Ensuite il faut lister les prix de vente actuellement affichés sur les biens du secteur.

Déjà vendu

Afin de connaitre le prix d’un bien déjà vendu, il y a plusieurs techniques que nous détaillons dans notre article de blog. En se renseignant auprès des bonnes personnes ou en interrogeant la base de données « demande de valeur foncière » DVF, vous allez pouvoir trouver les prix au mètre carré pratiqués par le passé. Soyez sûr d’obtenir un prix que vous pourrez comparer facilement.

Actuellement en vente

Visitez pour cela les sites d’annonces immobilières de votre région et listez les prix de vente affichés. Plus le bien en vente sera similaire au vôtre et sur le même secteur, plus le prix affiché sera intéressant pour vos recherches.

Néanmoins, soyez sûr de comparer les mêmes types de prix. Les prix de vente que vous pouvez trouver dans la base de données DVF sont des prix de vente nets déclarer par les notaires, alors que les prix de vente affichés sur une annonce sont souvent frais d’agence inclus.

Étudiez le marché de l’immobilier

La valeur d’un bien immobilier dépend aussi de la demande sur le marché pour ce type de bien. C’est maintenant pour vous le moment d’enquêter sur la santé du marché immobilier. Si les prix au mètre carré sont en constante augmentation et si la demande est plus élevée que l’offre, alors votre prix de vente pourra être proportionnellement ajusté.

Estimer sa maison par méthode comparative

Une fois que vous avez réuni toutes les informations nécessaires, vous allez maintenant pouvoir utiliser une méthode comparative.

Comparez les prix de vente de biens déjà vendus et en actuellement en vente similaire à votre bien. Ne comparez pas le prix de vente d’une maison si vous souhaitez estimer un appartement.

Définissez ainsi une tranche de prix applicable, que vous allez ajuster suivant la santé du marché immobilier et le niveau de demande. S’il y a beaucoup de demandes pour un logement sur votre secteur alors le prix sera revu à la hausse par exemple.

Si vous avez suivi toutes les étapes vous devriez être en mesure de déterminer un prix de mise en vente pour votre logement.

Plusieurs avis valent mieux qu’un seul, donc n’hésitez pas à quand même faire appel à un professionnel. Le croisement des avis de valeur augmentera la précision de l’estimation.

Définir le bon prix de vente

Un bien immobilier mis en vente à un prix trop élevé par rapport à sa valeur mettra du temps à se vendre.

À l’inverse un logement sous-évalué se vendra rapidement. Un logement vendu en une semaine au prix affiché a peut-être été sous-évalué et donc vendu à un prix inférieur à sa valeur.

À vous de définir le bon prix, celui qui vous permettra de vendre rapidement en vendant le bien à sa juste valeur.

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Comment évaluer sa maison soi-même ?

Lister les caractéristiques de votre logement et identifiez les points positifs et négatifs. Comparer ensuite votre logement au bien actuellement en vente dans le secteur. Comparer votre bien au logement précédemment vendu sur le secteur. Enfin étudier la santé du marché : est-il à la hausse ou les acquéreurs sont-ils réticents à convaincre ?

Vous devez arriver à définir une tranche de prix de vente possible, dans laquelle il faudra vous positionner.

Comment estimer sa maison gratuitement ?

Faites-le vous-même ou contactez un agent immobilier. Un professionnel de l’immobilier effectuera dans tous les cas une estimation de manière gratuite. Un avis de valeur réalisé ainsi gratuitement pourra vous permettre de mettre en vente votre bien au bon prix. N’oubliez pas que les frais d’agence immobilière sont payés par l’acquéreur.

Vous trouverez aussi plusieurs outils d’estimation en ligne qui vous donneront une idée de la valeur du bien. Néanmoins, un avis de valeur réaliser sans avoir vu le bien immobilier est une aberration.

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Pourquoi faire estimer sa maison ?

Tout d’abord parce que c’est gratuit et puis parce que faire appel à un expert de votre secteur vous permettra d’obtenir rapidement une idée de prix de vente possible. Faire estimer sa maison est plus facile que de le faire soi-même, et permet surtout d’avoir l’avis d’un professionnel.

Différents prix de vente peuvent vous être proposés, il faudra trouver le meilleur prix. En effet, un prix trop élevé va rendre votre bien difficile à vendre, à l’inverse un prix de vente sous le prix du marché permettra de vendre un bien plus rapidement.

Pourquoi faire réaliser une estimation par une agence immobilière ?

Vous pouvez confier cette estimation à un agent immobilier, et en plus faire une estimation de votre côté afin de trouver le meilleur prix de vente possible. Vous pourrez ainsi mieux comprendre l’estimation faite par le professionnel. En effet celui-ci prendra d’autres critères en compte afin de déterminer son avis de valeur, le professionnel ayant accès à plus d’informations.

Un agent immobilier est le professionnel le mieux placé pour estimer la valeur de votre bien. Celui-ci va, en plus d’utiliser une méthode comparative, étudier le niveau d’attrait du bien auprès de ses clients. Il pourra aussi comparer avec sa base de données de biens similaires précédemment vendus. Et enfin un professionnel inclura dans son avis de valeur la tendance du marché immobilier.

Prenez contact avec nous sans attendre si vous souhaitez réaliser une estimation de votre logement.

Pour conclure

En conclusion, vous avez plusieurs solutions si vous souhaitez estimer la valeur de votre bien immobilier. Vous pouvez faire réaliser une estimation par un professionnel de l’immobilier ou vous pouvez le faire de votre côté suivant la méthode comparative proposée ici. Dans tous les cas, cette estimation de valeur vous aidera à définir le prix de mise en vente de votre logement. Néanmoins, c’est bien le marché et les acquéreurs qui décideront de la valeur finale du bien.

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Mis à jour le 21 Jun 2021 | Publié le 6 Jan 2021
Catégorie : Immobilier

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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