Tout savoir sur les frais d’agence immobilière !

Les frais d’agence immobilière sont différents d’une agence à une autre et vous vous demandez pourquoi ? Vous vous demandez qui paie les frais d’agence et s’ils sont négociables. L’acquéreur paie les frais d’agence, même s’ils peuvent être inclus dans le prix de vente en cas de frais à charge du vendeur. Nous allons vous expliquer pourquoi dans cet article. Nous verrons tout ce qui concerne les honoraires appliqués par une agence immobilière.

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Les frais d’agence immobilière sont toujours payés par l’acheteur

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C’est quoi les frais d’agence ?

Les frais d’agence sont la rémunération d’une agence immobilière pour le service rendu auprès d’un vendeur et d’un acheteur. Les frais d’agence peuvent être un pourcentage du prix de vente du bien immobilier, réactualiser si le prix de vente change, par un avenant au mandat de vente. Dans certain cas, les frais peuvent être une somme fixe définie à l’avance.

L’agent immobilier à une obligation de moyen et n’est rémunéré qu’en cas de réussite, à la vente du logement par exemple.

Le montant des commissions varie suivant les agences et le niveau de service offert.

Pour pouvoir prétendre à sa commission, la loi exige qu’un professionnel soit obligatoirement mandaté par un client. Un mandat de vente ou un mandat de recherche doit donc être signé entre un client et un agent immobilier.

Lorsqu’un propriétaire met en vente son logement et souhaite engager un agent immobilier, alors il signe un mandat de vente. Ce mandat de vente, simple ou exclusif, est le contrat qui définit les modalités de rémunération de l’agent. En effet, ce mandat de vente synallagmatique engage les deux parties et notamment définie les frais d’agence qui seront à régler lors de l’acte de vente final.

Un acheteur peut signer un mandat de recherche afin de trouver son futur logement. Dans ce cas-là l’agent est mandaté pour trouver un bien immobilier pour le client, et ne sera rémunéré qu’a l’achat définitif du bien.

Comment calculer les frais d’agence immobilière ?

Si les frais de l’agence immobilière sont un pourcentage du prix de vente. Alors il faut multiplier le prix de vente net par le pourcentage appliqué.

Ce montant représente les honoraires de l’agence et seront à ajouter aux prix de vente net pour obtenir le prix FAI.

Exemple de calcul de frais d’agence :

Le prix de vente net est de 300 000€ et les frais d’agence sont de 4,5% :

300 000 + (300 000 x 4,5%) = 300 000 + 13 500 = 313 500€

Le prix de vente FAI du bien sera donc de 313 500€.

Concernant le calcul inverse, lors d’une négociation de prix par exemple, il vous faudra recalculer le montant des honoraires et du prix net vendeur depuis le prix FAI.

Le prix de vente FAI (frais d’agence inclus) est de 313 500 et les frais d’agence sont de 4,5% :

Prix FAI – (Prix FAI / (1 + taux)) = 313 500 – (313 500 / 1.045) = 313 500 – 300 000 = 13 500€

Le montant des honoraires est de 13 500 euros et le prix net vendeur est de 300 000€.

Transparence sur les honoraires appliqués

La loi Alur exige une totale transparence concernant l’affichage des prix de vente et des frais d’agence appliqués.

En effet, les honoraires pratiqués par l’agence doivent être affichés clairement au sein de l’agence immobilière, du site internet et enfin au sein de chaque annonce immobilière. La lecture des prix pratiqués doit être accessible à n’importe quel client.

Dans le cas où les frais seront à charge de l’acquéreur, le prix de vente doit obligatoirement exprimer le prix net vendeur et la somme correspondant aux frais.

Différents types de frais d’agence

À charge de l’acquéreur

Lorsque les frais d’agence sont à charge de l’acquéreur, la loi exige alors que le prix de vente soit communiqué sous la forme de frais d’agence inclus (FAI). L’acheteur du logement connaîtra donc le prix de vente net vendeur et le montant des frais appliqué pour le professionnel de l’immobilier. Lors de l’acte de vente final, lors de la finalisation de la transaction immobilière, le notaire procédera au paiement de la somme dû directement auprès de l’agence.

Exemple de calcul prix de vente FAI :

Prix de vente FAI de 319 500€, dont 6,5% d’honoraires TTC à charge de l’acquéreur.

Le prix de vente hors honoraires (ou prix de vente net vendeur) est de 300 000€.

À charge du vendeur

Les frais d’agence peuvent être à charge du vendeur. Dans ce cas-là, le montant des honoraires va être appliqué directement sur le prix net vendeur puis va être affiché en tant que prix de vente. Le prix de vente sera donc affiché tout inclus. Le montant des frais sera à la discrétion du vendeur du logement, jusqu’à la signature de l’avant contrat ou il y sera indiqué.

Exemple de prix de vente à charge acquéreur :

Prix de vente de 319 500€, dont honoraires à charge du vendeur.

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Condition pour que l’agent soit rémunéré

La loi est très claire et indique que pour prétendre à ses honoraires, un agent immobilier doit être en possession d’un mandat, présenter l’acheteur et avoir activement participer à la négociation.

Un mandat signé

L’agent immobilier doit avoir été mandaté par un vendeur, avec un mandat de vente, ou par un acheteur avec un mandat de recherche. Un mandat a une période de validité qui est limité dans le temps. Pour tout savoir sur le mandat exclusif, vous pouvez lire notre article de blog sur le sujet.

La négociation

C’est le rôle de l’agent de trouver un acheteur puis de participer à la négociation afin de tomber d’accord sur un prix de vente. Néanmoins, dans le cadre d’une vente avec un mandat exclusif, il faudra obligatoirement passer par l’agent immobilier pour négocier la vente.

Qui paie les frais d’agence ?

L’acheteur paie toujours les frais d’agence, peu importe qu’ils soient affichés à charge acquéreur ou à charge vendeur. En effet, lorsque les frais sont à charge vendeur, ils sont directement intégrés au prix de vente du bien.

L’affichage peut être trompeur quand les frais sont à charge du vendeur, pourtant les frais étant directement dans le prix de vente final, l’acheteur paie toujours.

En tant qu’acheteur, les frais d’agence seront toujours à prendre en compte dans votre projet d’achat de logement. Notamment en les intégrant à votre financement pour votre crédit immobilier.

En revanche le fait que les frais soient à charge vendeur et intégré aux prix de vente a un impact sur le montant des frais de notaire.

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Honoraires d’agence et frais de notaire

Vendre un logement (une maison ou un appartement) à charge de l’acquéreur ou du vendeur a un impact sur le calcul des frais de notaire.

En effet, les frais de notaire se calcule sur le prix de vente net. Dans le cas de frais à charge de l’acquéreur, le prix de vente net sera plus faible, car retranché du montant des frais d’agence. À l’inverse dans le cas de frais à charge du vendeur, le montant des frais d’agence reste inclus dans le prix de vente net. Le montant à régler sera donc plus élevé.

Exemple de calcul de frais de notaire :

Pour une maison vendue 319 500€, avec 6,5% d’honoraires.

Dans le cas d’une vente à charge acquéreur, le prix de vente net pris en compte sera 300 000€. Le montant des frais de notaire (environ 7%) sera donc de 21 000€.

Pour une vente à charge vendeur, le prix de vente net pris en compte sera 319 500€. Les frais de notaire seront donc de 22 365€. Un montant plus élevé de 1 365€ pour l’acheteur.

Vous allez donc réaliser en tant qu’acheteur une économie lorsque les frais d’agence sont à charge de l’acquéreur.

Néanmoins, si l’acheteur a trouvé le bien à cause d’un mandat de recherche signé alors le prix de vente calculé est retranché des frais d’agence.

Le changement de charge des honoraires ne peut pas être modifié spécialement pour faire baisser le montant des frais de notaire. Comme le fait de faire signer un mandat de recherche à l’acheteur juste avant la vente finale.

Si vous souhaitez en savoir plus sur les frais de notaire, vous pouvez lire notre article de blog sur le sujet.

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Comment sont fixés les honoraires d’une agence ?

Les honoraires d’une agence immobilière sont libres et sont soumis à une TVA de 20%. C’est-à-dire qu’une agence peut décider et fixer le montant des commissions qu’elle pratique.

Néanmoins, pour avoir des clients les honoraires doivent être compétitif avec la concurrence et représenter le niveau de service rendu. Mise en valeur immobilière, stratégie de mise en vente sur-mesure et services supplémentaires peuvent justifier des honoraires plus élevés.

Est-il possible de négocier les frais d’agence ?

Les honoraires d’agence immobilière doivent être effectivement appliqué à l’issue de la transaction.

En effet, depuis l’arrêté du 10 janvier 2017, les prix affichés par le professionnel sont ceux qu’il applique.

Néanmoins, il est possible de déroger à la baisse de manière exceptionnelle dans le cadre d’une négociation. Cette remise consentie dans le cadre d’une négociation tri-partie doit être faites au cas par cas et doit rester dans les limites proches des conditions annoncées.

Article 2 – I. – Les professionnels visés à l’article 1er sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.

Pour conclure

En conclusion, nous avons vu que les frais d’agence immobilière sont à régler par l’acquéreur. Et ce peu importe qu’ils soient à charge acquéreur ou à charge vendeur. De plus les honoraires affichés sont fixes et doivent être appliqués. Cependant en tant qu’acheteur, vous profiterez de frais de notaire plus faible lorsque les frais sont à charge de l’acquéreur. Prenez en compte ce paramètre dans votre recherche de bien immobilier.

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Mis à jour le 21 Jun 2021 | Publié le 16 Dec 2020
Catégorie : Immobilier

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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