Acte sous seing privé et promesse de vente

Un acte sous seing privé est dans l’immobilier la signature d’un acte dans des conditions particulières, entre particuliers. On entend souvent parler de sous seing privé, de SSP, lors de la signature d’un document chez le notaire. Or le terme est employé à tort.

Nous allons vous expliquer tout sur le sous seing privé. D’abord la définition du terme, les règles qui l’accompagnent et enfin pourquoi il ne faut pas le confondre avec un acte authentique. En effet, si vous signez une promesse de vente chez un notaire, alors vous ne signez pas un SSP.

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Sous seing privé : Définition

Un acte sous seing privé (dit aussi sous signature privée) est un acte qui est signé dans le cadre privé. Les deux parties ou un tiers ont rédigé le document et décidé de signer entre elles ce document en vue de régler une situation contractuelle.

Un avant-contrat tel qu’une promesse de vente peut être signé en sous seing privé entre un vendeur et un acquéreur lors d’une transaction immobilière. Cependant, toute promesse de vente supérieure à 18 mois doit être réalisé par un notaire.

Un acte sous seing privé est signé dans un cadre privé à la différence d’un acte authentique signé chez le notaire.

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Quelle règle pour la rédaction d’une promesse de vente sous seing privé ?

La promesse de vente d’un bien immobilier peut se faire en sous seing privé. Néanmoins, la signature finale devra se faire dans tous les cas chez un notaire.

Pour la forme, vous devrez choisir entre une promesse unilatérale de vente et une promesse synallagmatique de vente (un compromis de vente). Dans le premier cas, le vendeur s’engage à vendre le bien et l’acquéreur ne s’engage qu’à partir du moment où il lève l’option d’achat. Dans le second cas, le vendeur et l’acheteur s’engagent sur les conditions de la vente de manière définitive.

Il est possible de donner à un agent immobilier ou un avocat la charge de la rédaction du document, cela est tout à fait possible vis-à-vis de la loi. De plus, vous trouverez sur le web différent modèle de promesse de vente que vous pouvez utiliser en sous seing privé.

Que doit contenir une promesse de vente ?

Que ce soit une promesse unilatérale de vente ou un compromis de vente, le document doit contenir des informations clés, notamment les données personnelles des signataires. En effet, les informations concernant les parties, le bien et la vente doivent être indiquées sur le document :

  • Les coordonnées du vendeur et de l’acheteur
  • L’adresse du bien immobilier
  • L’origine du bien
  • Le descriptif détaillé du bien
  • L’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude
  • Le montant des honoraires de frais d’agence le cas échéant
  • Le prix de vente et les modalités de paiement
  • La durée de validité de la promesse de vente et la date limite de signature de l’acte de vente définitif
  • Information relative au droit de rétractation
  • Date de disponibilité du bien
  • Les clauses suspensives

De plus, le DDT (dossier de diagnostic technique) du bien doit être annexé à la promesse.

L’enregistrement d’un acte sous seing privé

Pour être juridiquement acceptable, un acte signé en sous seing privé doit être enregistré sous 10 jours auprès du service des impôts fonciers. En effet, un acte sous seing privé n’a pas de date « certaine ». C’est pourquoi un enregistrement est nécessaire.

Sous seing privé et acte authentique

Lorsqu’un avant contrat, tel qu’un compromis de vente, est signé chez le notaire, cela s’appelle un acte authentique. La différence est donc qu’ici l’acte est directement reçu par un officier public, un notaire.

Un acte sous seing privé ne se signe donc jamais chez un notaire, mais un acte authentique oui.

Le droit en France

Un acte authentique signé par un notaire présentera pour caractéristiques principales : la date certaine, la force probante et la force exécutoire.

  • La date certaine : l’acte authentique fait pleine foi de sa date, ce qui en simplifie la preuve.
  • La force probante : l’acte authentique fait foi de son contenu, s’agissant des éléments constatés et vérifiés par le notaire. On ne peut rapporter la preuve contraire que par une procédure complexe, équivalente à celle de la contestation d’une décision judiciaire.
  • La force exécutoire : lorsque le débiteur n’exécute pas ses obligations pécuniaires, l’acte authentique évite au créancier d’avoir à obtenir un jugement, s’il veut le poursuivre en paiement de sa dette, alors que c’est indispensable pour l’acte sous seing privé. L’acte authentique est exécutoire de plein droit, comme une décision judiciaire.

Un avant contrat signé en sous seing privé et enregistré se verra conférer une date certaine, mais cela n’aura pas d’incidence sur la force probante de l’acte ou sur sa validité. 

C’est pourquoi à la vue des importantes sommes en jeu lors d’une transaction immobilière, un notaire est souvent désigné en charge de la rédaction et de l’attestation des documents.

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Délai de rétractation d’un acte sous seing privé

Comme pour un acte authentique et peu importe le type de promesse signée, l’acheteur possède un délai de rétractation de 10 jours calendaires à partir de la date de signature.

Durant ce délai, l’acquéreur, et uniquement lui, pourra faire valoir son droit de faire annuler la vente. Le vendeur de son côté est lié de mener à bien la vente dès la signature de l’avant-contrat.

Quelle est la valeur d’une promesse de vente entre particuliers ?

La valeur d’une promesse de vente immobilière sous seing privé est la même qu’une promesse faite chez un notaire. Dans tous les cas, l’acte de vente devra être signé par un notaire spécialisé en vente immobilière, que le compromis ait été réalisé sous seing privé ou par acte authentique. Les frais de notaire seront à régler par l’acquéreur peu importe le type d’acte.

Les deux types d’actes ont bien la même valeur légale, à condition que les clauses suspensives soient intégrées dans la promesse, telles que l’absence de préemption ou l’obtention d’un prêt ou d’un plan de financement.

À défaut de validation des clauses suspensives, cela entrainera la non-réalisation de la vente.

Pour conclure

En conclusion, un acte sous seing privé est à différencier d’un acte authentique signé chez le notaire. Même s’il est possible de signer une promesse de vente sous seing privé, beaucoup de vendeurs et d’acquéreurs préféreront signer un acte authentique. En faisant ainsi confiance à un notaire pour la rédaction et l’attestation du document.

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Mis à jour le 19 Oct 2021 | Publié le 19 Oct 2021
Catégorie : Immobilier

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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