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Frais de notaire et achat immobilier : comment ça marche ?

Rédigé par Auzou, Quentin

Mis à jour le 25 Feb 2021 | Publié le 2 Dec 2020

Catégorie : Immobilier

Temps de lecture : (Nombre de mots : )

Les frais de notaire que l’acquéreur d’un bien doit payer à chaque transaction immobilière sont sujets à tous les fantasmes. Nous savons que ces frais sont un pourcentage du prix de vente du bien. Mais pourquoi le montant est-il si élevé ? Comment se fait le calcul ? Peut-on les négocier afin de réduire le coût d’un projet immobilier ? Des tonnes de questions qui méritent d’être répondu. Nous nous sommes donc attelé à la tâche. Nous avons étudié le dossier et voici nos conclusions.

Les frais de notaire représente entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien ancien

C’est quoi les frais de notaire ?

Ce que nous appelons « frais de notaire » sont en réalité principalement composée de taxes, définis par l’état par département. En effet la rémunération du notaire, les émoluments, ne sont qu’une petite partie de la somme que nous payons. Les frais de notaire sont composé de droits de mutations, de débours et enfin des émoluments. Ils représentent en moyenne un montant entre 7% et 8% du prix de vente d’un bien ancien et entre 2% et 3% d’un bien neuf.

Lors de chaque achat immobilier, le notaire va calculer le montant qui doit être réglé par l’acquéreur. C’est un pourcentage du prix de vente net, sans frais d’agence s’ils sont à la charge de l’acquéreur ou inclus dans le prix de vente si les frais d’agence sont à la charge du vendeur. Si l’acquéreur a signé un mandat de recherche au préalable, ils pourront être exclus du prix de vente pour le calcul.

Le taux est défini par l’État suivant l’acte réalisé.

En tant qu’acheteur, lors de l’acquisition de votre logement vous devrez vous acquitter des frais. Cependant le taux appliqué sera différent suivant le département et si le logement est neuf ou bien ancien.

Vous pouvez faire une simulation des frais de notaire grâce à notre calculette disponible dans notre boîte à outils.

Calculette frais de notaire

Calculer facilement le montant que vous aurez à régler.

panneau-notaire

C’est quoi les droits de mutation ?

Les droits de mutation, ou droit d’enregistrement, sont composés de la taxe départementale (4,5% du prix de vente) et la taxe communale (1,2% du prix de vente) pour l’achat d’un bien ancien. Les droits de mutations représentent donc à eux seul prêt de 5,7% du prix de vente du bien immobilier, soit environ 70% du montant total des frais de notaire.

Comment calculer les droits de mutation :

Par exemple pour l’achat d’une maison avec un prix de vente hors frais d’agence de 350 000€ :

  • Taxe départementale = 350 000 x 4,5% = 15 750€
  • Taxe communale = 350 000 x 1,2% = 4200€

Le total de droits de mutation à régler sera de 19 950 € (15750€ + 4200€).

Les émoluments du notaire

La rémunération du notaire se calcule suivant un barème défini par l’État en 4 tranches suivant la valeur du bien, dont le pourcentage est dégressif. La loi encadre chaque acte réalisé chez un notaire que ce soit lors de la vente d’un bien immobilier ou lors d’une succession. D’ailleurs l’arrêté du 28 février 2020 va réduire la rémunération des notaires. Le barème va évoluer à la baisse à compter du 1er janvier 2021.

Nouveau barème applicable par tranche d’assiette :

  • De 0 à 6 500 € Taux applicable de 3,870 %
  • De 6 500 € à 17 000 € Taux applicable 1,596 %
  • De 17 000 € à 60 000 € Taux applicable 1,064 %
  • Plus de 60 000 € Taux applicable 0,799 %

Comment faire le calcul ?

Par exemple pour l’acquisition d’une maison dont le prix de vente net (hors frais d’agence) est de 350 000€ :

Le montant des émoluments se calcule comme suit :

  • 6500 x 3,870% = 251,55€
  • (17000-6500) x 1,596% = 167,58€
  • (60 000-17000) x 1,064% = 457,52€
  • (350 000-60 000) x 0,799% = 2317,1€

Total d’émoluments = 251,55+167,58+457,52+2317,1 = 3193,75€

La rémunération du notaire sera donc de 3193,75€.

La rémunération du notaire n’est donc qu’une petite partie du total des frais de notaire.

C’est quoi les frais de débours ?

Qu’y a-t-il derrière ce terme de débours ? Il s’agit en réalité des sommes avancées par le notaire auprès d’autres professionnels pour effectuer les formalités nécessaires pour pouvoir réaliser la vente. Les sommes ainsi avancées seront à rembourser auprès du notaire, elles sont donc incluses dans le total des frais.

calculatrice-frais-de-notaire

Quels frais de notaire pour un bien immobilier ancien ?

Le tarif à régler pour un logement ancien est plus élevé que pour un logement neuf. En effet dans le cas de l’acquisition d’une maison dans l’ancien, les droits de mutation à payer sont pour rappel la taxe départementale (4,5% du prix de vente) et la taxe communale (1,2% du prix de vente).

Néanmoins dans le cadre d’un bien ancien, il vous est possible de déduire le mobilier (comme une cuisine équipée et l’électroménager) du prix de vente du bien. Le montant total des frais sera ainsi réduit.

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du prix de vente net

Quels frais de notaire pour un bien immobilier neuf ?

Dans le cas d’un bien immobilier neuf, par exemple lorsque vous acheter un bien en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), vous n’aurez à régler que la taxe départementale au taux de 0,71%. Le total des frais de notaire à s’acquitter sera donc seulement entre 2% et 3% du prix de vente.

 

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du prix de vente net

Quels frais de notaire pour un terrain ?

Lorsque vous acheter un terrain, le montant des frais de notaire est le même que pour un logement ancien. Cela signifie que vous allez devoir vous acquitter de frais de notaire entre 7% et 8% du prix de vente.

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du prix de vente net

Anticiper le coût des frais de notaire vous permettra d’aborder sereinement votre projet

Nous vous invitons à lire notre article sur le crédit immobilier afin de préparer votre projet comme un professionnel.

Comment faire baisser les frais de notaire ?

Les frais de notaire se calculent sur le prix de vente net du bien immobilier. Si vous souhaitez réduire leur coût il ne suffit pas de demander une ristourne au notaire.

Si vous faites baisser le prix de vente du bien immobilier, alors les frais se trouveront réduis.

De plus lorsque vous allez signer le compromis de vente avec le vendeur du bien immobilier, vous allez devoir déclarer comme prix de vente net la valeur immobilière du bien. C’est-à-dire pour l’acheteur le prix de vente frais d’agence inclus (FAI), déduis desdits frais d’agence, et déduis du mobilier (meubles de cuisine, meubles de salle de bain et électroménager par exemple) qui reste dans le logement.

Par exemple pour un prix de vente FAI de 400 000€ :

  • vous allez déduire les frais d’agence de 25 000€
  • Puis l’estimation du mobilier rester dans le logement de 25 000€

Le prix de vente net sur lequel les frais de notaire seront calculés sera donc de 350 000€.

Sans prendre en compte de mobilier, vous aurez donc à charge de payer 27 700€ de frais de notaire.

En appliquant la déduction des biens mobiliers, vous aurez à charge de payer 26 000€ de frais de notaire.

Le total des frais à donc baisser de 1700€. Il n’y a pas de petites économies, même sur un projet de vie à plusieurs milliers d’euros. Ce montant va vous permettre de financer votre emménagement.

L’immobilier et le mobilier, quelle différence ?

Le mobilier lors d’une transaction immobilière peut être par exemple les meubles d’une cuisine équipée ainsi que l’électroménager. C’est-à-dire des objets mobiles que l’on peut détacher du logement, mais que nous vendons avec.

Par mobilier, nous entendons les meubles meublants tels que définis par l’article 534 du code civil. Noter que le notaire demandera les factures si le montant est élevé.

Si la cuisine vient d’être fraichement rénovée, on pourra estimer le montant à déduire facilement avec les factures des travaux. Si ce n’est pas neuf, il faudra appliquer une décote sur la valeur du mobilier.

Qui paie les frais de notaire ?

Peu importe que le vendeur ait signé un mandat simple ou un mandat exclusif, les frais de notaire sont toujours à charge de l’acheteur. Celui-ci devra en plus de s’acquitter du prix de vente du bien immobilier, réglé les frais de notaire. Lorsque l’acheteur calcule son crédit immobilier, il est important d’avoir une estimation des frais à payer afin de ne pas se faire surprendre. Le tarif global de l’achat d’un logement peut vite être plus élevé que prévu si on ne maitrise pas son sujet. C’est pourquoi étudier sa capacité d’emprunt immobilier dès le début, en y intégrant le montant des frais de notaire et les frais d’hypothèque, vous garantira de ne pas avoir de mauvaise surprise.

Calculette Capacité d'emprunt immobilier

Calculer facilement votre capacité d’emprunt immobilier

Pour conclure

En conclusion, les frais de notaire représentent une somme non négligeable dans un projet d’achat immobilier. Néanmoins vous pouvez calculer à l’avance le montant total que vous aurez à régler. Vous savez maintenant comment se composent les frais de notaire : les droits de mutation, les débours ou les émoluments. Vous pouvez ainsi préparer votre projet immobilier dans les moindres détails.

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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