Réponses du diagnostiqueur immobilier Partie 2 | Réponses de l’expert Épisode 3

La deuxième partie de notre interview du diagnostiqueur immobilier. Découvrez dans cette deuxième partie quelles sont les nouvelles obligations pour les diagnostics immobiliers.

Nous répondrons, entre autre, aux questions suivantes : Quel est l’intérêt de faire appel à un diagnostiqueur ? Est-ce que la notation a un impact sur la valorisation de votre bien immobilier ?

Merci à David Sabathier pour son aimable participation et pour ses réponses de qualités. Posez-nous vos questions en commentaires ou par email et nous y répondrons avec lui dans un prochain épisode.

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Quelles sont les nouvelles obligations pour les diagnostics immobiliers ?

Je sais qu’il y a eu pas mal de changements au niveau des obligations et surtout au niveau de la location. Où j’ai cru entendre que par rapport aux DPE qu’on évoque, on ne pourrait plus, l’état essaye d’éviter les passoires thermiques, et donc des interdictions de louer son appartement et son bien immobilier.

Alors pour faire simple, un DPE jusqu’au 1ᵉʳjuillet 2021, n’était pas opposable. C’était juste un document informatif, je dis opposable, c’est-à-dire que tous les autres diagnostics, on avait un recours contre l’agence immobilière par répercussion sur le diagnostiqueur immobilier, s’il y avait des dysfonctionnements sur le rapport.

Par rapport au DPE, dont maintenant il devient opposable, on doit justifier d’une surface exacte. Souvent, l’anecdote, c’est on va voir une maison. Le client nous dit « ah, mais ma maison, elle fait 200 mètres carrés ». On voit l’agence immobilière « ah, mais la maison. Je l’ai mesuré, elle fait 190 mètres carrés. » Déjà, on commence à avoir deux notions un peu différentes.

L’agence va baisser un petit peu, par rapport au prix aux mètres carrés, ça peut arriver. Et après nous, on arrive et là, la sentence peut tomber. Alors des fois, on a des bonnes surprises, mais fréquemment on est quand même sur des surfaces inférieures.

Donc tout ça pour dire qu’au niveau du diagnostic énergétique, on aura plus cette problématique. On va s’engager pour vous sur les surfaces. Voilà.

Exemples de changements

Calcul des surfaces

Ça nous arrive souvent justement d’avoir le cas où vous vendez un T3. Donc qui dit T3 dit 2 chambres. On mesure et des fois, on arrive à une pièce qui finalement ne fait pas neuf mètres carrés et de ce fait n’est pas considéré comme chambre.

Parce qu’on a une obligation sur une chambre d’avoir a minima neuf mètres carrés. Tu fais bien de le préciser parce que parce qu’il y a je pense des risques si tu positionnes une chambre qui n’est pas une. Tout à fait. Je crois qu’il y a une notion aussi d’ouvertures ? Pour considérer une chambre en tant que telle.

Méthode de calcul

Je complète par rapport au DPE. Ainsi, pour le DPE maintenant, il y a une méthodologie unique. On utilise la structure du bâtiment, les murs, les planchers, les plafonds, les ventilations, le chauffage. Je donne les grandes lignes, tout ce qui va être production. Avant, on avait deux méthodes de calcul.

C’était sur facture avant 1949, donc on utilisait la facture des occupants, ce qui était un peu biaisé parce que admettons, vous avez une maison de 300 mètres carrés. Monsieur et madame veulent être un peu économes, il chauffe que la moitié, l’autre partie, il ne la chauffe pas. De ce fait, on avait des notes anormalement élevées.

Tandis que désormais on va avoir des vraies notes par rapport à la structure avec un algorithme qui va nous donner précisément les classifications, en conséquence la consommation et le gaz à effet de serre.

Quel est l’intérêt de faire appel à un diagnostiqueur ?

Par rapport à ce que tu dis. Moi j’ai une question concrète, j’ai un client qui nous a posé cette question. Donc, on récupère la maison à la vente sur un mandat exclusif et il a réalisé un DPE. Ainsi, aujourd’hui, je te le dis concrètement, il a une note énergétique en E. Oui. Et entre temps, il a changé l’ensemble de ces menuiseries en double vitrage.

Et on est passé de menuiserie en bois, en PVC. Il nous a posé une question à l’agence, nous on a répondu oui, mais je préfère avoir ta réponse, la réponse de l’expert. Et c’est pour ça que cette émission a été faite pour vous. Est-ce qu’il y a un intérêt à te faire passer ? Est-ce que la note peut évoluer favorablement ? Et ça, j’y répondrai, je prendrai ma casquette de directeur d’agence. Et est-ce que ça va influer sur la valorisation du bien ?

Alors, il y a deux points importants. Effectivement, selon le type de fenêtre qui va mettre, selon le type de fenêtre qu’il y avait, il y aura forcément un avant/après qui peut améliorer la note. Mais ça, c’est au cas par cas, selon le matériau qu’il utilisera. Ça va avoir un impact sur tout ce qui va être locatif. On a un peu zappé cette réponse.

L’impact de la note du DPE sur la location du bien ?

Selon la note que vous aurez, vous pourrez ne plus louer selon les années. Donc si le bien est classé en G, à partir de 2025, interdiction de louer sauf amélioration du bâtiment. En 2028, si on est classé en F et en 2034 classé en E, de ce fait cela a un impact significatif pour les investisseurs.

Mais est-ce qu’aujourd’hui ces classements, ça correspond à quel pourcentage des maisons et appartements qu’aujourd’hui tu as audités ?

Alors, on n’a pas encore fait des statistiques, mais on va dire que la plupart des logements déjà avant 1949, on ne dépassera pas le E. Sauf si vraiment il y a une grosse isolation, système de chauffe vraiment important, travaux importants.

Mais c’est vrai que sur les logements anciens, on a du mal à dépasser le E. Et après, sur les logements des années 70, ça va dépendre si c’est admettons une copropriété, un appartement ou ça n’a pas été isolé par l’extérieur ou ça n’a pas été isolé tout court. Des vitrages classiques, des chaudières collectives d’origine. Donc là, effectivement, on a aussi du mal à dépasser le E.

La mise en place du nouveau DPE

Je fais une parenthèse, lorsque le DPE a été créé, enfin remise à niveau au 1ᵉʳ juillet, il y a eu un gros dysfonctionnement sur la déperdition au niveau des murs. Ainsi, nous, tous les diagnostiqueurs de France, on a remonté le problème. Pour situer, nous DEFIM on est 38 cabinets en France. OK. De ce fait, à notre échelle, on a fait remonter. Les autres groupes, ont remonté également.

Ils se sont rendu compte qu’il y avait un dysfonctionnement au niveau des murs. Il n’y avait que des notes en G, G ou F. Cela a mis quasiment le mois d’octobre à être régularisé. Ainsi, on a refait gratuitement les DPE, les notes étaient anormalement basses et effectivement on a eu une remontée de note, au moins d’une note. G est passé en F, F en E, Etc.

Est-ce que la notation a un impact sur la valorisation de votre bien immobilier ?

Pour compléter sur la valorisation du bien. C’est vrai que si vous avez un bien, alors selon ce que vous souhaitez faire, est-ce que c’est une résidence principale ? Est-ce que c’est un investissement locatif ?

Un investissement locatif, il y a directement un impact qu’on quantifie. À partir de telle date, tu ne peux pas louer. Pour louer, il faut que j’y investisse tant. Donc, tant de rentabilité en moins sur l’année où je le ferais. C’est un point important.

Et sur une résidence principale, effectivement maintenant la plupart des acquéreurs sont fortement sensibilisés à la notion de consommation et de gaz à effet de serre. Voilà, de ce fait, pour répondre à la question, oui.

Et puis si on synthétise ce que tu disais, c’est cette notation, elle va, elle va jouer sur si demain j’ai le droit ou pas de louer mon appartement ?

Sur peut-être le montant que je vais positionner ou je vais positionner mon loyer. Et puis nous pour la vente en tout cas sur l’agence immobilière, MTC Immobilier Patrimoine, c’est sur la valorisation de votre bien. Effectivement, aujourd’hui, si je vends ou si je suis dans ma résidence principale, j’ai une consommation énergétique qui est moindre ou dans le cas où je valorise mon patrimoine et que je le vends forcément à un prix qui sera positionné plus haut.

Quelle est ta zone d’intervention ?

Alors ma zone de chalandise, donc Toulouse, bien sûr, dans sa globalité. Après on fait un cercle, on part de Auch, Montauban, Albi, Revel, Villefranche de Lauragais et on redescend sur Toulouse. En résumé, le Grand Lauragais, une partie du Tarn, le bas du 82, l’agglomération entière de Toulouse et une partie du Gers.

Le diagnostic des locaux professionnels

Alors, effectivement, j’ai une personne dédiée à ça dans mon équipe, sur tout ce qui va être professionnels, locaux commerciaux. Donc, on fait effectivement les diagnostics réglementaires qui sont quasiment les mêmes que sur la transaction ou la location. La seule chose, c’est, on ne fera pas l’électricité, on ne le fera pas le gaz. Après, selon l’année de construction, ça sera le même diagnostic.

Ainsi, si je comprends bien, sur des locaux pros, il n’y a pas une obligation d’auditer l’électricité, le gaz ?

Alors, il y a une obligation d’auditer l’électricité par un organisme COFRAC indépendant.

Ce n’est pas le même périmètre.

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Quelle est ta spécificité ?

Alors sur nos deux cabinets, on est généralistes et après on a une spécificité sur l’amiante. Il y a des investigations sur l’amiante avant travaux et avant démolition.

Donc avant de détruire un bâtiment, que ce soit tertiaire, d’habitation ou autre. Il faut savoir si les matériaux contiennent de l’amiante, ainsi on fait ses investigations et après on fait un rapport précis en disant la quantité qu’on a repérée d’amiante, sous quelle forme, quel type de matériau. Et après, les désamianteurs ont ce rapport et interviennent en conséquence.

Parfait, ce que tu dis et je t’en remercie. C’est vrai que l’amiante fait peur quand on a un achat de maison avec l’amiante. Ce qu’il faut expliquer, c’est que l’amiante peut se traiter, il faut déjà l’identifier. Et après ? Faire passer des sociétés de désamiantage pour éviter effectivement que ce matériau soit dans votre habitation.

La spécificité de l’amiante

L’amiante en fait, c’était dans les années ?

Beaucoup dans l’après-guerre.

Et cela a été arrêté en ?

En 97. C’est-à-dire que toutes les constructions post 97 ne contiennent forcément pas d’amiante ?

Oui, car ce n’était plus manufacturé. Alors l’amiante, il y a différentes formes, il y a de l’amiante volatil, il y a de l’amiante inerte par exemple, il y a des conduits de ventilation. Si on n’y touche pas, il n’y a pas de dangerosité à l’enlevé. Là où on va l’enlever, ça va être sûr du volatile, sur des gros, des grosses surfaces. S’il y a des travaux, par contre, bien sûr, il faudra l’enlever, par exemple, on peut avoir des plâtres contenant de l’amiante sur des zones à risques de feu ou d’incendie.

Là, récemment, sur la maison du centre-ville de 230 mètres carrés, c’était sur la partie toiture. Là, on avait une toiture qui était en amiante et qu’on a chiffré sur un désamiantage.

L’anecdote du diagnostiqueur immobilier

Écoute, je te remercie David, on va terminer cet épisode si tu veux bien par une question et surtout te poser la question sur une anecdote que tu aurais à raconter. Dans ton métier, je te connais passionné et je te sais passionnés. Mais voilà, si tu peux me donner une petite anecdote qui t’est arrivée ?

Des anecdotes, on en a plein. Dans quelques années, on envisage d’écrire un livre peut être. Mais une anecdote qui me vient en tête, c’est quand j’ai décidé de créer ma société. Donc la société allait être opérationnelle, j’avais les certifications, tout était prêt, donc forcément l’inquiétude de l’agenda vie.

Alors j’ai prospecté, j’ai été voir des amis, des clients, des connaissances et donc j’ai eu mon premier jour un diagnostic de location. J’étais content et tout, donc je suis allé avec ma mallette. Je vais chez une dame d’un certain âge et donc elle me dit « Vous venez pour les appartements ? » Je lui réponds « Oui, je viens pour l’appartement un tel ». Elle me dit « Mais, vous ne faites pas tous l’immeuble ? » En fait, cette dame avait tout l’immeuble. Alors là, j’ai commencé à sentir un petit moment de vide. Je lui ai dit « Mais vous avez combien de logements ? » Elle me dit « J’en ai 17 et il me les faut rapidement, vous comprendrez monsieur ». Et là donc, j’ai honoré la mission, forcément, mais au final. Le paradoxe, je voulais avoir des appartements. Je me suis dit que je commençais avec un à me faire un petit peu la main et au final, je me suis retrouvée avec 17. Et c’était très formateur, si vous voulez bien me croire.

Pour conclure

Parfait, n’hésitez pas, comme pour toutes les réponses des experts, à nous poser des questions relatives à l’expertise de David Sabatier dans le cadre des diagnostics immobiliers. Envoyez-nous sur l’adresse mail de l’agence. On y répondra avec plaisir lors d’un nouvel épisode, donc on fera aussi, si ça nous est demandé, peut-être de prendre un rapport et de balayer un rapport ensemble, parce que ce n’est pas tout de remettre un rapport.

Cela peut être une idée de format de balayer ensemble ou un rapport complet de diagnostics immobiliers. Merci David.

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Mis à jour le 1 Jul 2022 | Publié le 26 Jun 2022

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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