Lecture :

Pourquoi et comment acheter une maison : Le guide immobilier 2021

Rédigé par Auzou, Quentin

Mis à jour le 25 Feb 2021 | Publié le 6 Dec 2020

Catégorie : Guide

Temps de lecture : (Nombre de mots : )

Acheter une maison est un choix dans un projet de vie. C’est peut-être faire le choix d’avoir un jardin, avoir un logement plus grand, vivre au calme, ou se rapprocher de la famille.

Nous allons voir dans ce guide pourquoi acheter, pourquoi acheter une maison et enfin comment acheter une maison. Du calcul de notre capacité d’emprunt immobilier, en passant par la recherche du bien, à l’obtention d’un crédit, à l’acte de vente final et la remise des clés.

Devenir propriétaire ne s’improvise pas, acheter une maison au lieu d’un appartement non plus.

maison-pierre-rénové

Sommaire :

Pourquoi acheter ?

La première question que vous devez vous poser en démarrant votre projet immobilier est : pourquoi acheter ?

En effet il y a des avantages et des inconvénients à être locataire, mais aussi à être propriétaire ! Lorsque vous êtes en location vous avez a payé un loyer et une taxe d’habitation. En contrepartie vous êtes libre de partir quand bon vous semble. La liberté est un avantage considérable qu’il faut garder en tête.

De plus le propriétaire du bien a à sa seule charge l’entretien et les travaux du logement. Aucune dépense pour vous. Lorsque vous devenez propriétaire, vous perdez d’un coup la liberté de partir quand bon vous semble, vendre un bien immobilier ne se fait pas en un mois. De plus vous avez maintenant a réglé une taxe foncière et avez à charge chaque dépense de travaux et d’entretien de votre logement. Mais le bien vous appartient et pouvez l’utiliser à votre guise.

Contrairement à ce que vous pouvez entendre un achat immobilier à usage d’habitation principale n’est pas un investissement. Il ne va pas vous rapporter d’argent, ni tous les mois, ni peut-être même à long terme. Être propriétaire de son logement a un coût, que ce soit pour l’entretien, pour les taxes ou pour des travaux de rénovation. Quant au prix du marché, nous n’avons aucune certitude qu’ils seront croissants.

Acheter pour acheter

Comme pour tout, il ne faut jamais acheter pour acheter. Si tous vos amis sont déjà propriétaires alors que vous ne l’êtes pas n’a aucune signification, ce n’est simplement pas encore le meilleur moment.

Devenir propriétaire et acheter son premier logement à 50 ans est aussi une réussite, peu importe les années. Parfois si vous ne pouvez pas acheter le logement qui vous fait rêver, il vaut peut-être mieux attendre et se donner le temps de trouver la perle rare.

Un achat immobilier ne se prend jamais à la légère car il nous engage pour de nombreuses années, c’est un projet de vie. Écoutez les conseils, mais chaque cas est particulier et chacun à sa propre vision du bonheur.

Faites le meilleur choix pour vous et non pour les autres.

Le marché de l’immobilier

Malgré tout le niveau des taux de crédit immobilier ainsi que l’attrait du marché peuvent vous poussez à étudier la possibilité d’un achat immobilier. Néanmoins, avoir un vrai projet de vie donnera du sens et une raison à votre recherche de logement. Il faut que ce soit la bonne période économique pour le marché comme pour vous.

Pourquoi acheter une maison et non un appartement ?

Une maison et un appartement ont souvent comme différence fondamentale d’être pour l’un, un logement individuel et pour l’autre un logement collectif. Cependant votre choix ne peut pas se faire que sur cette simple différence. Vivre en appartement, donc en collectivité à certains avantages, comme le partage de l’entretien des parties communes, ou simplement le fait d’avoir des voisins proches. Néanmoins, certains préféreront ne pas avoir de charges communes, ne pas payer pour les autres, et surtout s’occuper de son logement en autonomie.

La grande différence est la possibilité d’avoir un jardin et de ne pas dépendre des copropriétaires pour décider de ce que l’on veut faire avec son logement.

Combien coûte une maison ?

Devenir propriétaire de votre logement vous engage à payer des frais supplémentaires. Cependant lorsque vous achetez une maison individuelle vous avez à charge de payer l’ensemble de qui est afférent à votre bien. À l’inverse d’un logement collectif, un appartement, où il existe des parties communes dont les charges sont partagées entre les copropriétaires.

En achetant une maison vous aurez à charge de payer :

  • Les taxes (habitation, foncière, communale)
  • L’électricité, l’eau et l’assainissement
  • L’entretien des façades, du toit, du jardin, du portail, etc.
  • Les travaux le cas échéant

En plus de la charge d’un crédit immobilier, il faudra donc prendre en compte dans votre budget mensuel tous les coûts d’une maison.

L’assainissement

La grande différence entre un appartement et une maison est sa manière de fonctionner. Étant autonomes dans une maison, vous aurez à charge l’assainissement. Soit la maison est localisée dans une zone desservie par le tout-à-l’égout public, soit vous allez devoir mettre en place un assainissement autonome par microstation par exemple.

Où acheter une maison ?

La localisation est pour certains le critère principal lors du choix de son logement. Renseignez-vous sur l’endroit où vous souhaitez acheter, où que vous avez visité. Calculez les temps de trajets vers toutes vos destinations. Visitez l’endroit, assurez-vous qu’il vous plaît en semaine comme le week-end. Renseignez-vous au maximum sur votre potentiel lieu de vie.

Si le secteur géographique ne vous plaît pas alors que vous avez déjà acheté, ça sera problématique.

Acheter une maison à la campagne

Beaucoup de gens souhaitent vivre à la campagne. Soit parce qu’ils y ont vécu et qu’ils connaissent. Soit parce qu’ils vivent en ville et se font une idée de la vie à la campagne. Si vous êtes dans le deuxième cas, il vous faudra creuser le sujet car à la campagne le rapport aux distances est souvent différent et on utilise son véhicule plus souvent. Calculez toutes les distances sur vos trajets (école, docteur, boulangerie, commerce, restaurant, sport) afin de les prendre en compte dans votre choix.

Acheter une maison de ville

Une maison de ville est une maison en centre d’une ville ou d’un village, souvent mitoyenne et avec la porte d’entrée et les fenêtre donnant directement sur la rue. L’avantage de ce type de maison est souvent la proximité directe avec tous les commerces et la possibilité de se déplacer à pied. Il est souvent possible de trouver des maisons de ville avec des garages, sinon il faudra se garer dans la rue. Un jardin ou une cour intérieure peuvent agrémenter une maison de ville.

Les critères de choix de votre future maison

La bonne superficie

Définissez une fourchette de surface désirée. Le minimum qu’il vous faut pour vivre, ainsi que le maximum.

Même si on a tendance à dire qu’un bien n’est jamais trop grand et que l’on trouve toujours un usage à plus de surface. Avoir une maison, bien trop grande, alors que l’on y vit en petite famille va simplement coûter plus cher en chauffage et demander plus de temps en nettoyage.

À l’inverse si vous prévoyez d’agrandir la famille dans le futur, cherchez plus grand dès maintenant.

Le type de maison

Il existe différents types de conception de maison qui ont chacun leurs avantages et leurs inconvénients.

Une maison traditionnelle de plain-pied avec un garage se vivra différemment d’une maison avec un sous-sol complet.

Si vous ne savez pas encore quel type de maison vous préférez ? Il va falloir commencer les visites.

Le style de maison

Il existe plusieurs styles de maison qui, selon vos goûts et votre manière de vivre, raviront votre famille.

Par exemple une maison moderne dernier cri, qui respecte la norme RT 2012, sera un très bon investissement pour votre future. Garantissant une maison économe en énergie, avec un isolement thermique de haut niveau.

Une maison ancienne en pierre, voir en briquette, peut avoir un charme incroyable. Des murs épais et un insert pour passer l’hiver au chaud.

Enfin une maison contemporaine, désigné par un architecte, avec une grande pièce de vie ouverte et une hauteur sous plafond importante pourront peut-être plus vous plaire. Si les maisons cubiques modernes sont à votre goût, recherchez ce type de bien en priorité.

Un étage

Pouvez-vous vivre dans une maison avec un étage, ou avez-vous besoin d’avoir au moins une chambre de plain-pied ? Réfléchissez-y car peut-être que votre façon d’utiliser votre chambre à coucher sera incompatible avec le fait d’être à l’étage.

Un garage

Souhaitez-vous avoir un garage ou une place de parking avec votre logement ? Étudiez vos besoins, mais aussi les possibilités futures, un garage peut aussi être un plus si vous revendez votre logement.

Maison mitoyenne

Avoir une maison mitoyenne est-ce un problème pour vous ? Peut-être allez-vous tombé sur une maison mitoyenne par le garage, vous devez savoir si cette solution est acceptable pour vous.

Des travaux

Vous êtes manuel ou n’avez pas peur des travaux ? En achetant un bien immobilier qui nécessite une rénovation, vous profiterez d’un prix d’achat plus faible et vous aurez la possibilité de faire une rénovation à votre goût.

Néanmoins on peut vite rentrez dans des travaux qui ne se terminent jamais et dure plus longtemps que prévu. Préparez votre projet de rénovation dans les moindres détails. Faites venir des artisans, un architecte et faites tout chiffrer avant de faire une offre d’achat. Soyez sûr de votre projet afin d’éviter toutes mauvaises surprises. En effet les économies que l’on fait sur le prix de vente à l’achat peuvent coûter très cher à la fin du projet.

Profitez en 2021 et 2022 de ma prime rénov’ et faites d’importantes économies sur la rénovation énergétique de votre logement.

Changement de destination

Dans le cas d’un changement de destination d’un bien industriel ou commercial vers une habitation, des précautions supplémentaires seront à prendre.

En effet assurez-vous que toutes les démarches aient été faites avant la mise en vente afin de faire ce changement de destination.

Enfin suivant l’activité précédente sur le lieu, il peut être nécessaire de faire intervenir un expert. Par exemple un ancien site industriel ou un garage automobile nécessite une dépollution importante. Certains travaux d’isolation seront aussi surement nécessaire.

Acheter une maison pour investir

Si vous souhaitez acheter une maison dans le cadre d’un investissement immobilier, que ce soit pour un investissement locatif ou de vacances, alors nos conseils seront différents. En effet au lieu d’étudier si vous pouvez vivre dans le logement, il faudra étudier l’attrait du logement auprès de vos hôtes potentiels. Calculer le taux de rendement du logement sera clé pour un investissement réussi. Nous étudierons ce sujet en détails dans un prochain article.

maison-pièces-de-monnaie

Comment acheter une maison ?

1. Définition de votre projet immobilier

  • Que voulez-vous faire ? Allez vivre à la campagne. Avoir plus d’espace pour les enfants.
  • Avec qui ? Êtes-vous en couple ? Allez-vous vous marier ou vous pacser ?
  • Où ? Quel secteur géographique vous intéresse ? Êtes-vous prêt à faire des trajets sur des plus longues distance ? Prenez-vous les transports en commun ?
  • Quand ? Votre projet est pour l’année prochaine ou dans quelques années.
  • Vivre dans une maison ? Quelle surface ? Qu’est-ce que vous aimez ?

Réfléchissez à votre projet et ayez la réponse à toutes ces questions avant de vous lancer.

2. Calculer sa capacité d’emprunt

L’une des premières étapes de votre projet sera de définir votre capacité d’emprunt immobilier. Utilisez pour cela notre calculette et n’oubliez pas de prendre en compte tous les frais que vous allez avoir a réglés. Les frais de notaire et les frais de garantie par exemple.

Calculez votre capacité maximale afin de connaitre votre budget.  Une fois que vous êtes prêt, montez votre dossier et allez voir une banque ou un courtier en crédit immobilier.

Calculette capacité d'emprunt

Utilisez notre calculette pour connaitre votre capacité d’emprunt immobilier

3. Obtenir un accord de principe de la part de la banque

Vous ne négociez pas encore votre crédit immobilier, un taux moyen fera l’affaire. Obtenir un accord de principe avant même d’avoir visité un bien vous permettra de ne pas perdre votre temps. En effet vous allez ainsi pouvoir visiter des biens où vous serez capable de faire de suite une offre. Cependant vous allez devoir élaborer une stratégie suivant le montant maximal que vous allez avoir à votre disposition.

Une fois que vous avez les idées claires sur vos possibilités vous pourrez commencer à regarder les annonces immobilières et à programmer des visites.

Définissez une stratégie

Si vous souhaitez garder des possibilités pour un autre achat, comme changer de voiture, votre stratégie pourra être de cibler des biens en dessous du montant maximal. Ainsi votre taux d’endettement sera en dessous des 33% et vous pourrez encore emprunter pour un autre besoin.

fille-jardin-maison

4. Rechercher un bien immobilier

La localisation

Sélectionnez un secteur géographique sera votre premier critère. Déplacez-vous et allez visiter afin de connaitre les lieux, l’emplacement des écoles et des commerces.

Faites de même pour l’environnement de chaque bien immobilier que vous visitez. Renseignez-vous sur les lignes de trains et les routes, leurs emplacements et la fréquentation.

L’emplacement d’un logement est un critère clé, qu’il ne faut pas prendre à la légère. En effet l’impact sur le prix de vente est important.

Les visites

Essayez de faire des visites sur des biens qui peuvent vous correspondre, ne visitez pas pour visiter.

En revanche si un bien vous a plu, ou si vous en garder un souvenir mitigé, il peut être intéressant de faire une seconde visite. Il faut parfois du temps pour réellement apprécier l’âme d’un logement et avoir un coup de cœur.

Lors de la visite, essayez de ne pas dévoiler vos émotions. En effet si le vendeur comprend que vous avez carrément craqué sur son logement, la négociation sera plus compliquée.

Les volumes

Lors d’une visite vous devez occulter la décoration et l’aménagement actuel et surtout vous focalisez sur les volumes de la maison.

Vous pourrez redécorer et réaménager chaque pièce comme bon vous semble. L’emplacement et l’orientation du canapé du salon lors de votre visite ne signifient pas qu’il ne serait pas mieux à un autre endroit.

Les travaux / La rénovation

Identifiez les potentiels travaux et leur coût est la clé d’une visite d’un bien ancien. N’hésitez pas à insister pour avoir accès au compteur d’électricité par exemple.

Les diagnostics

Pour qu’un bien soit mis en vente, les diagnostics immobiliers doivent obligatoirement avoir été réalisés.  En effet pour vendre un logement, il doit obligatoirement être accompagné de son dossier de diagnostic technique (DDT).

Étudiez-les en détails, vérifier si vous trouvez une incohérence et vérifier leurs validités.

La revente

Étudiez le potentiel de revente d’un bien est important suivant vos projets de vie.

Appuyez-vous sur l’agent immobilier

Un agent immobilier a deux clients : le vendeur et l’acheteur. En effet même s’il n’a signé un mandat de vente qu’avec un acheteur, il travaille pour les deux. Un agent immobilier a notamment un devoir de conseil, qui peut être remis en cause juridiquement en cas de défaillance.

Ce devoir de conseil l’oblige notamment à vérifier chaque élément concernant la vente du bien. Le titre de propriété, l’état du bien, tout comme la véracité et validité des diagnostics immobiliers en sont des exemples.

Il doit donc être un conseiller de choix dans votre recherche de logement. Appuyez-vous sur lui pour vous aider dans vos recherche. Pour tout savoir sur les frais d’agence, vous pouvez consulter notre article de blog.

5. Négociation et Promesse d’achat

Négocier le prix de vente d’une maison n’est pas toujours possible. Il vous faut avoir une stratégie de négociation et trouver les points sur lesquels négocier.

En effet si des travaux seront nécessaires vous pouvez espérer avoir une marge de négociation. En cas de surévaluation du bien, vous aurez aussi une marge de manœuvre. Dans ce cas-là renseignez-vous sur les prix pratiqués au m² dans le quartier. Pour faire cela, vous avez plusieurs possibilités que nous vous expliquons dans cet article de blog.

Enfin si le vendeur souhaite vendre rapidement, on peut penser qu’il sera prêt à accepter une offre d’achat un peu plus basse. Tout ça dépendra du niveau d’attrait du bien sur le marché. Car si c’est un bien très recherché et qu’il intéresse beaucoup de monde, votre marge de négociation s’en trouvera réduite.

Vous êtes maintenant prêt à faire une offre d’achat. Si vous êtes tombé d’accord avec le vendeur, vous pouvez directement signer un avant-contrat. Si vous souhaitez réserver le bien vous avez la possibilité de formuler une promesse d’achat. Une promesse d’achat est un document qui vous engage auprès du vendeur du bien sur un prix d’achat et sur les conditions de la vente jusqu’à la signature du compromis de vente.

La promesse d’achat, c’est quoi ?

La promesse d’achat est un contrat d’engagement d’un acquéreur envers un vendeur. L’acheteur s’engage notamment à acheter le bien immobilier à un certain prix et suivant certaines clauses. Ce document rédigé par l’acheteur (avec l’aide de l’agent immobilier le cas échéant) permet de faire une proposition officielle au vendeur mais aussi de définir les conditions d’acquisition du bien.

Concernant le prix de vente, l’acheteur peut proposer un prix inférieur qu’il mentionne dans la promesse d’achat et s’engage ainsi à acheter le bien si le vendeur accepte. En revanche si le prix de vente proposé par promesse de vente est égal au prix fixé par le vendeur, alors ce dernier ne peut pas refuser cette proposition.

Une promesse d’achat doit obligatoirement contenir les éléments suivant :

  • Une description du bien immobilier (type de bien, surface, nombre de pièces, etc.)
  • Le prix d’achat proposé par l’acquéreur
  • Le financement (crédit immobilier ou apport personnel)
  • La durée de validité de la présente offre (généralement 10 jours)
  • Les conditions suspensives souhaiter par l’acheteur
  • La promesse doit préciser que sans réponse dans les délais, la proposition est annulée
  • L’acquéreur doit précise que la vente sera définitive lors de la signature du compromis de vente

Les conditions suspensives

Comme dans un compromis de vente, la promesse d’achat contient des conditions suspensives qui annuleraient l’opération si non réunies. La première condition suspensive en cas de financement bancaire est l’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur. En cas de refus de la banque sur le financement, le contrat deviens donc caduc. Cette clause est précisée sur la promesse d’achat et sur le compromis de vente.

D’autres conditions suspensives peuvent être indiqués, notamment sur la réalisation de certains travaux sur lesquels le vendeur se serait engagé. Tout ce qui peut avoir un impact sur l’usage et la propriété du logement, peut être précisé comme conditions suspensives.

Comment se rétracter d’une promesse d’achat ?

L’acheteur ne pourra pas modifier sa promesse d’achat après son envoi, mais aura encore le droit de se rétracter lors de la signature du compromis de vente. En effet un acheteur a un délai de rétractation de 10 jours après avoir signé un compromis de vente. Une rétraction passée ce délai entrainera la perte du dépôt de garantie. De plus vous pouvez vous rétracter si le vendeur vous fait une contre-proposition ou s’il ne répond pas dans les délais.

Le vendeur quant à lui n’a pas le droit de se rétracter s’il a accepté l’offre de l’acquéreur. À moins que la promesse d’achat ne soit pas conforme et ne contienne pas les informations obligatoires.

6. Promesse de vente / Compromis de vente

Dès que vous vous êtes mis d’accord avec le vendeur sur le prix de vente vous devez signer un avant-contrat, pour cela vous avez la possibilité de signer deux documents. La promesse de vente (ou promesse unilatérale de vente) ou le compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente) qui sont deux documents ayant des conséquences différentes.

Les deux documents doivent comporter des clauses suspensives définies avec le vendeur. Refus de prêt bancaire ou découverte de servitude sont des clauses communes qu’il ne faut pas oublier d’intégrer au contrat. Elles permettent d’annuler l’avant-contrat si une clause se réalise.

Pour tout savoir sur le compromis de vente, nous vous invitons à lire notre article sur le sujet.

La promesse de vente

Ce premier document rédigé par le vendeur l’engage auprès du bénéficiaire (l’acquéreur) à vendre son bien à un prix déterminé. L’acquéreur bénéficie ainsi de l’exclusivité de la vente pendant une période définie pendant laquelle il doit décider d’acheter ou non le bien immobilier. Une indemnité d’immobilisation en principe équivalent à 10% du prix de vente est avancé par l’acheteur. Elle est perdue par l’acheteur si celui-ci renonce à acheter le bien ou ne se manifeste pas durant la période d’exclusivité.

Pour être valable la promesse unilatérale de vente doit être enregistrée sous 10 jours auprès de la recette des impôts. Si sa durée de validité est supérieure à 18 mois, elle doit faire l’objet d’un acte authentique. L’acquéreur doit payer des droits d’enregistrement équivalents à 125€.

Le compromis de vente

Ce contrat est dit synallagmatique car il engage les deux parties. En effet lors de la signature d’un compromis de vente, les deux parties s’engagent l’un et l’autre a finalisé la vente à un prix déterminé.

Un compromis de vente inclus souvent une clause pénale : Si l’une des deux parties décide de renoncer à la vente, alors elle pourra y être obligé par la justice, moyennant des dommages et intérêts.

L’acheteur va verser un dépôt de garantie, de l’ordre de 5% à 10%, lors de la signature.

Vous avez 10 jours pour vous rétracter après la signature d’un compromis de vente. Une lettre envoyée en recommandé avec accusé de réception vous permettra de mettre fin à vos engagements. Le dépôt de garantie vous sera alors entièrement reversé.

Une clause de dédit peut être incluse au contrat, ainsi les parties s’engagent à verser une somme forfaitaire en cas de renonciation à la vente.

Le compromis de vente est souvent privilégié par un vendeur car engageant les deux parties, un compromis de vente en avant-contrat vaut juridiquement pour vente.

Choisissez votre notaire ! Chacune des parties peut faire appel à son propre notaire, ils se partageront alors les émoluments. Votre notaire sera alors à même de défendre vos intérêts dans la transaction.

7. Obtenir son crédit bancaire

Lors de la signature de l’avant contrat, un délai d’obtention de crédit immobilier vous sera donné. Il est maintenant temps d’obtenir votre crédit immobilier. Préparez votre dossier financier et mettez toutes les chances de votre côté pour négocier le meilleur taux possible. Pour vous aider dans cet aventure, vous pouvez lire notre article de blog sur le sujet.

Acheter une maison sans apport

Un apport personnel est une somme d’argent dont dispose un acquéreur afin de financer une partie d’un projet immobilier. Acheter une maison sans apport est tout à fait possible. Néanmoins les conditions d’obtention du prêt demandé par votre banque seront plus strictes. En effet votre situation professionnelle (CDI) et votre situation financière (vos revenus entre autre) devront être constantes et sans accrocs, et cela sur plusieurs années.

De plus votre dossier devra être solide et votre demande de financement plus précise. Il va falloir prouver l’intérêt et le bien-fondé d’un tel financement par votre banque capable de couvrir le coût total de la transaction, frais de notaire compris.

Néanmoins si vous ne trouvez pas de financement sans apport, essayez avec un apport minimum si votre épargne vous le permet. Cela rassurera peut-être votre banquier sur votre niveau d’engagement dans le projet.

Enfin gardez en tête qu’un apport personnel vous permettra de négocier votre crédit immobilier. En effet avec 20% du coût de projet total en apport vous allez pouvoir négocier un taux plus faible.

8. Acte de vente et remise des clés

Une fois que toutes les conditions sont réunies, alors vous pouvez signer un acte de vente définitif chez le notaire. C’est à ce moment que sont réglés les frais de notaire, pour tout savoir à leur sujet, vous pouvez lire notre article de blog. Après la signature vous recevrez votre titre de propriété et les clés du logement.

Préparez maintenant votre emménagement.

trousseau-clés-maison

9. Démarrer votre nouvelle vie

Tout est dans le titre !

Pour conclure

En conclusion, acheter une maison en finalisant son projet de vie n’a rien d’impossible. Il faut connaitre son sujet, avoir une stratégie et y mettre du sien bien entendu. Vous avez maintenant toutes les cartes en mains pour y parvenir. Préparez votre projet comme on prépare mission commando, et vous pourrez profiter de votre nouvelle maison.

Cet article vous a plu ? Partagez-le !

À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

Vous aimerez aussi :

Laissez-nous un commentaire

0 commentaires

Soumettre un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

Prenez contact avec nous