Plus-value immobilière : calcul et exonération, comment ça marche ?
La plus-value immobilière est taxée en France lors de chaque transaction immobilière depuis 2004 à un taux proportionnel calculé directement sur le prix payé par l’acquéreur. Si le vendeur réalise une plus-value, il sera donc imposable au titre de l’impôt sur le revenu et au titre de prélèvement sociaux.
Néanmoins, certains cas particuliers peuvent vous exonérer du paiement de cette taxe. Nous allons voir ce qu’est la plus-value immobilière et dans quel cas vous pouvez obtenir une exonération d’impôt ou une réduction lors de la cession d’un bien immobilier.
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Sommaire :
- Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
- Comment réaliser une plus-value immobilière ?
- Combien payer de plus-value immobilière ?
- Comment échapper à la plus-value immobilière ?
- Comment réduire la plus-value immobilière ?
- Travaux et plus-value immobilière
- Quand doit-on payer la plus-value immobilière ?
- Comment déclarer une plus-value immobilière ?
- Conclusion
Qu’est-ce qu’une plus-value immobilière ?
Une plus-value immobilière est le produit de la vente, de l’expropriation ou de l’échange d’un bien immobilier bâtis ou non bâtis ou les droits relatifs à ces immeubles (usufruit, nue-propriété et servitudes).
La plus-value immobilière est aussi applicable pour les parts de SCI, les parts de sociétés à prépondérance immobilière ou encore l’échange de biens, le partage ou l’apport en société.
Ainsi, lorsque le propriétaire décide de vendre un bien immobilier et que le prix de vente est plus élevé que le prix d’achat, alors une imposition a lieu sur la différence.
Un calcul de la différence entre le prix de vente et le prix d’achat sert donc de base à l’imposition.
Un abattement est appliqué pour durée de détention. Ainsi, la plus-value brute est diminuée d’un abattement par an de possession du bien au-delà de la 5ᵉ année, allant jusqu’à une exonération totale au bout de 30 ans.
Le taux d’imposition sur le revenu d’une plus-value immobilière est de 19%, auquel vient s’ajouter 17,2% de prélèvements sociaux. Le taux global est alors de 36,2%. Le calcul se fait sur la plus-value nette, c’est-à-dire déduite de tous abattements possibles.
Le taux global d’imposition de la plus-value immobilière est de 36,2%
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Taux global
Plus-value immobilière élevée
Depuis l’année 2013, une surtaxe pour les plus-values supérieures à 50 000€ a été mise en place. Le calcul se fait sur la plus-value nette, une fois tous les abattements pour durée de rétention appliqués. Cette surtaxe ne s’applique qu’à la vente de logement et pas à la vente de terrain.
Ainsi, vous pouvez être imposé au titre de l’impôt sur le revenu un supplément compris entre 2% et 6% supplémentaires suivant le montant.
Terrains nus devenus constructibles
Attention lors de la vente d’un terrain nu devenu constructible, car des taxes annexes seront dues :
- Une nationale de l’ordre de 5% si le prix de revente du terrain est compris entre 10 fois et 30 fois le prix d’achat. Et de l’ordre de 10% si le prix est supérieur ou égal à 30 fois le prix d’achat.
- Une autre taxe communale de 10% si le prix de cession est supérieur à 3 fois le prix d’achat.
Comment réaliser une plus-value immobilière ?
Pour réaliser une plus-value immobilière, il faut vendre un bien à un prix plus élevé que son prix d’achat. Pour faire cela, il y a plusieurs possibilités.
On peut acheter un bien à un prix très intéressant, car ayant besoin de travaux, et ainsi revendre le bien à un prix plus élevé une fois rénové. Néanmoins, pour le calcul de la plus-value, le prix d’achat sera corrigé du montant des frais de travaux sur justificatif (ou d’un forfait de 15% si on possède le bien depuis plus de 5 ans). Réduisant ainsi la taxe possiblement applicable.
L’achat de biens immobiliers en zone tendu où le prix au mètre carré ne cesse d’augmenter est aussi une possibilité pour réaliser une plus-value. Dès l’achat, la valeur vénale du bien ne cessant d’augmenter, on est sûr de faire une plus-value lors de la revente.
De plus, lorsque le marché immobilier est en hausse continuelle depuis l’achat de votre résidence principale, vous êtes quasiment sûr de réaliser une plus-value à la revente.
Combien payer de plus-value immobilière ?
Nous allons maintenant voir comment il faut calculer la plus-value immobilière. Nous allons parler de la plus-value brute (Dites PVB) et de la plus-value nette (Dites PVN).
La PVB, la valeur brute, ce calcul directement en déduisant le prix d’achat du prix de revente, sans prendre en compte les abattements.
PVB = Prix de cession – Prix d’acquisition
La PVN, la valeur nette, ce calcul en appliquant les abattements par année de possession du bien immobilier.
Ensuite, avec la valeur de la PVN, on peut calculer l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux.
Pour rappel :
- Impôt sur le revenu = 19%
- Prélèvements sociaux = 17,2%
Le prix de cession
Prix de cession = Prix mentionné dans l’acte – Frais et taxes payé par le vendeur
Il faut donc soustraire au prix mentionné dans l’acte de vente ce qui a été payé par le vendeur comme :
- Frais d’agence
- Diagnostics
- Honoraires d’architecte le cas échéant
- Frais de mainlevée d’hypothèques
Par exemple :
- Prix de cession sur l’acte = 150 000€
- Diagnostics = 1200€
- Frais d’agence = 10 000€
Le prix de cession sera donc de 150 000 – 1200 – 10 000 = 138 800€
Le prix d’acquisition
Prix d’acquisition = prix payé lors de l’achat figurant sur l’acte de vente + frais d’acquisition
Nous allons donc additionner au prix d’achat les frais d’acquisition du bien. C’est frais se calculent comme suit :
- Frais d’achat réel (frais de notaire, droits d’enregistrement) ou forfait de 7,5%
- Dépenses de constructions réelles (sur justificatifs et réalisées par une entreprise) ou forfait de 15%
Par exemple :
- Prix d’acquisition sur l’acte = 90 000€
- Frais d’achat 7,5% = 6750€
- Travaux 15% = 13 500€
Le prix d’acquisition sera donc de 90 000 + 6750 + 13 500 = 110 250€
En cas de succession, si le bien est acquis à titre gratuit (en héritage ou en donation) alors le prix d’acquisition à prendre en compte sera la valeur vénale telle que déterminée dans l’acte de donation ou la déclaration de succession.
Calcul de la plus-value brute
- Prix de cession calculé = 138 800€
- Prix d’acquisition calculé = 110 250€
La PVB sera donc de 138 800 – 110 250 = 28 550€
Calcul de la plus-value nette
Pour calculer la PVN, il faut appliquer l’abattement par année de détention qui s’applique au-delà de la 5ᵉ année. Le pourcentage de réduction est différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
La détention débute à la date d’achat ou à la date de la signature pour une vente en VEFA. De plus, si la date d’acquisition du terrain et la date de construction sont différentes, il faut alors distinguer les deux plus-values.
Si vous possédez le bien depuis une durée inférieure à 5 ans, alors vous pouvez calculer le montant de la taxe en utilisant le PVB.
Le taux d’abattement applicable chaque année par assiette s’applique comme suit :
L’impôt sur le revenu :
- Moins de 6 ans = 0%
- 6 ans à 21 ans = 6%
- 22 ans révolus = 4%
- Au-delà de 22 ans = Exonération
Les prélèvements sociaux :
- Moins de 6 ans = 0%
- 6 ans à 21 ans = 1,65%
- 22 ans révolus = 1,60%
- Au-delà de 22 ans = 9%
- Au-delà de 30 ans = Exonération
Par exemple si je possède le bien immobilier depuis 10 ans :
- PVN de l’impôt sur le revenu = 28550 – (28 550 x (6% x 5)) = 20 285€
- PVN des prélèvements sociaux = 28850 – (28550 x (1,65% x 5)) = 26 495€
Calcul de l’imposition
Le montant de la taxe à payer sera donc de :
- Impôt sur le revenu = PVN x 19% = 20285 x 19% = 3 854€
- Prélèvements sociaux = PVN x 17,2% = 26495 x 17,2% = 4 557€
- Montant total à payer = 8 411€
Sur une plus-value brute de 28 550€, je vais payer 8 411€ de taxe et je vais gagner 20 139€ de plus-value.
Calculette Plus-value immobilière
Calculer facilement le montant que vous aurez à régler.
Comment échapper à la plus-value immobilière ?
Il y a plusieurs cas pour lesquels vous pouvez bénéficier d’une exonération totale d’impôt :
La résidence principale
Vous êtes exonérés de la plus-value lors de la vente de votre résidence principale et de ses dépendances.
Opération trop faible
Une opération qui se fait à un prix inférieur ou égal à 15 000€ n’est pas soumis à cet impôt. Cela s’applique bien par bien et ne s’applique pas pour les parts de SCI.
Bien d’utilité publique
Une exonération est appliquée pour les biens immobiliers pour lesquels une déclaration d’utilité publique a été prononcé en vue d’une expropriation. Néanmoins, la totalité de l’indemnité d’expropriation doit être réemployée dans un délai de 12 mois pour l’achat, la construction ou l’agrandissement d’un bien de même nature.
Titulaires spécifiques
Les opérations réalisées par certaines catégories de personnes ont droit à une exonération sous certaines conditions, notamment des conditions de ressources. Les personnes concernées sont celles titulaires de :
- Pensions vieillesse
- Carte d’invalidité
- Carte de mobilité inclusion
Première vente autre que résidence principale
Vous pouvez être exonéré lors de la première vente d’un bien qui n’est pas votre résidence principale à condition de :
- Ne pas avoir été propriétaire au cours des quatre années précédant la vente
- Réutiliser le montant de la vente pour l’achat d’une résidence principale dans un délai de 24 mois
Français et européen installés à l’étranger
Lorsque vous êtes installés à l’étranger et que vous souhaitez vendre votre résidence principale, alors une exonération est appliquée.
Personnes âgées ou handicapées
Une personne âgée ou handicapée a un délai de 2 ans suite à son entrée dans un établissement médicalisé pour vendre ce qui a constitué son logement principal et ainsi avoir droit à une exonération.
Logement social
Vous pouvez obtenir une exonération de la taxe sur la plus-value si vous vendez un bien au profit d’un organisme en charge du logement social, d’un opérateur privé. Celui-ci doit s’engager à y réaliser des logements sociaux.
Abattement pour année de détention
Détenir un bien immobilier depuis longtemps peut être bénéfique, car pour chaque année de détention, au-delà de la cinquième année, un abattement est appliqué sur la plus-value. Vous bénéficiez même d’une exonération totale au bout de 30 ans de détention.
Comment réduire la plus-value immobilière ?
Comme nous avons vu dans nos calculs, il y a deux manières de réduire le montant de la taxe d’une plus-value immobilière :
- Faire des travaux par une entreprise et avoir tous les justificatifs à votre disposition
- Garder le bien immobilier en votre possession pendant plus de 5 ans afin de profiter d’un abattement sur le montant des taxes applicables
Travaux et plus-value immobilière
Le coût des travaux peut être ajouté au prix d’acquisition du bien et ainsi faire diminuer le montant de la taxe sur la plus-value.
Néanmoins, pour pouvoir être prise en compte, les travaux doivent avoir été supportés par le vendeur et réalisés par une entreprise.
Si vous possédez le bien depuis plus de 5 ans, alors vous pouvez évaluer forfaitairement le cout des travaux à 15% du prix d’acquisition.
Quand doit-on payer la plus-value immobilière ?
Le paiement de la plus-value immobilière a lieu au moment de la vente chez le notaire. En effet, le notaire est chargé des formalités pour le compte du vendeur.
Le notaire va calculer lors de l’acte authentique le montant de la plus-value et va donc prélever directement cet impôt sur le prix de vente du bien immobilier. Le vendeur reçoit de ce fait le prix du bien net d’impôt.
Attention toutefois, car si le notaire est bien en charge du calcul et des formalités, le vendeur est responsable aux yeux du service des impôts. Il lui convient ainsi de fournir toutes les informations nécessaires au calcul de la plus-value au notaire.
Comment déclarer une plus-value immobilière ?
La plus-value immobilière fait l’objet d’une déclaration spécifique auprès du service de publicité foncière du lieu de situation.
Dans le cas où la vente se passe chez le notaire, il a encore une fois à sa charge de déclarer cet impôt dans un délai d’un mois qui suit la date de l’acte constatant la vente.
Même si le notaire a déclaré et payé l’impôt pour votre compte auprès de la publicité foncière, il vous convient de reporter la plus-value imposable sur votre déclaration d’impôt (Case 3VZ). Elle sera ainsi prise en compte dans votre revenu fiscal de référence.
Si vous n’êtes pas imposable de la plus-value lors de la vente du bien, alors vous n’avez rien à reporter sur votre déclaration.
Pour conclure
En conclusion, la plus-value immobilière et sa taxation peuvent se calculer et être anticipées. Dans certains cas que nous avons vu ici il est même possible d’avoir une exonération totale de taxe. Vous savez maintenant à quoi vous attendre lors de la revente d’un bien immobilier.
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