Patrimoine immobilier : la base de toute bonne gestion de patrimoine ?

Le patrimoine immobilier ou les actifs immobiliers sont le centre d’une gestion de patrimoine réussi. En effet ce type d’actif a plusieurs avantages comme celui de pouvoir faire diminuer vos impôts, garder sa valeur face à la crise et pouvoir être transmis en profitant d’abattements. La pierre est toujours un investissement recommandé qui n’a que rarement déçu. Nous allons voir pourquoi dans le cadre de la diversification de votre patrimoine les actifs immobiliers sont à intégrer dans votre stratégie de développement.

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C’est quoi la gestion de patrimoine ?

Le patrimoine est l’ensemble des biens matériels ou immatériels en votre possession qui pourront être transmis comme héritage. Vos héritiers recevront ainsi une succession égale aux actifs déduits des passifs de votre patrimoine. Un patrimoine correctement optimisé fera profiter d’abattement d’impôts vos enfants et assurera une transmission sans encombre.

Dans le cadre d’un service de gestion de patrimoine, le but sera d’optimiser ce dernier afin de le développer et d’en tirer des bénéfices directs (réduction d’impôt, gains financiers) et indirects (héritage et droit de succession optimisé).

Pour cela votre conseiller en gestion de patrimoine va vous proposer différents types d’investissements. Des investissements en actifs financiers et en actifs immobiliers. Car comme tout investissement, la diversification est la clé. En effet l’expression « ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier » s’applique aussi à la gestion de patrimoine.

Votre patrimoine se réadapte tout au long de votre vie afin de le faire se développer suivant vos besoins et objectifs.

C’est quoi le patrimoine immobilier ?

Le patrimoine immobilier correspond aux possessions d’actifs immobiliers d’une personne, par exemple :

  • La pleine propriété d’un logement comme votre résidence principale
  • La nue-propriété de plusieurs appartements en indivision suite à une donation
  • La possession de terrain, de terres agricoles ou d’une chambre étudiante
  • La pleine propriété d’une maison à travers une société civile immobilière (SCI)
  • La possession de parts de société civile en placement immobilière (SCPI) détenant des immeubles à usage professionnel et des salles de réception (dont vous êtes ainsi indirectement propriétaire)

Il y a donc plusieurs façons d’être propriétaire d’un patrimoine immobilier et plusieurs types d’actifs vont faire partie de votre patrimoine. Chaque type de possession a ces avantages et ces inconvénients et c’est au conseiller en gestion de patrimoine de vous orienter sur la meilleure solution.

Le démembrement du droit de propriété

Votre patrimoine immobilier peut avoir subi un démembrement vous rendant ainsi propriétaire que d’une partie du droit de propriété, c’est le cas quand vous achetez un viager à une personne senior.

En effet, le droit de propriété est composé de l’usus, le fructus et l’abusus :

  • l’usus est le droit d’user de la chose
  • le fructus est le droit de jouir de la chose
  • l’abusus est le droit de disposer de la chose

Ainsi vous pouvez bien n’avoir que l’abusus d’un bien, aussi appelé nue-propriété, pendant que son utilisateur possède l’usufruit (l’usus et le fructus) du logement.

Pourquoi diversifier les actifs de son patrimoine ?

Comme pour tout investissement, celui-ci comporte des risques de pertes financières. C’est pourquoi il est toujours conseillé de diversifier ces positions ; investir dans des entreprises de domaines différents si l’on possède un compte titre, investir dans une assurance-vie et aussi dans de l’actif immobilier pour développer son patrimoine, etc.

Dans le cas où un domaine subit une crise de plein fouet, ainsi on ne perd pas tout son investissement d’un coup. C’est une règle qui prévaut aussi dans la gestion de patrimoine. Ainsi si le pourcentage de rendement de nos parts de SCPI chute, la somme provenant de la vente d’un appartement pourra rattraper les pertes.

La force du patrimoine immobilier est sa stabilité sur les années, malgré la crise investir dans la pierre permettra dans beaucoup de cas de toujours se refaire. À la différence des investissements purement financiers aux rendements incertains, l’immobilier est un allié de poids dans la constitution d’un patrimoine solide.

De plus l’achat d’un bien dans une ville ou une commune tendue, avec une demande bien supérieure à l’offre, permettra sur le long terme de faire augmenter le prix de vente et faire de jolie plus-value immobilière. C’est pourquoi un investisseur intelligent cumulera souvent placements financiers et immobiliers.

Et la résidence principale ?

La résidence principale est un passif immobilier lorsque vous payez pour y vivre. Si un crédit est toujours en cours à votre décès, c’est alors un passif lors de la succession. Ainsi on se crée bien un patrimoine immobilier en achetant sa résidence principale, en revanche on ne pourra pas l’optimiser et elle nous rapportera uniquement lors de sa revente.

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Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine est un travail sur le long terme si vous souhaitez obtenir des résultats probants.

De plus le délai de revente d’un actif sera plus important qu’un actif financier. Revendre un bien immobilier prend plus de temps que de revendre une action d’un compte titres. Vox choix devront donc être réfléchies et précis.

Néanmoins, les avantages de l’immobilier sont multiples et s’ils sont appliqués avec la bonne stratégie les résultats peuvent être extrêmement intéressants.

L’achat d’un bien immobilier en défiscalisation

Un investissant dans l’immobilier en utilisant un système de défiscalisation, comme la loi Pinel, vous permettra de profiter de sérieux avantages.

En effet, ce type de dispositifs offre des réductions d’impôts sur plusieurs années. Vous allez ainsi rattraper le cout de votre financement, en diminuant une partie de votre impôt. De plus l’encaissement des loyers provenant de la location viendra participer à rembourser vos mensualités. À la fin de la période vous offrant une réduction d’impôt, vous pouvez soit vendre le bien, soit réinvestir de la même manière.

Vous allez ainsi faire diminuer votre impôt et vous créer un patrimoine immobilier en même temps. Néanmoins, ce type d’investissement est à réserver aux personnes ayant un taux d’imposition élevé. En effet, les conditions d’achats étant restrictives, le type de bien concerné est limité.

La location d’un bien immobilier ancien

Acheter un logement pour le mettre en location, puis encaisser les loyers pour rembourser votre prêt ou augmenter votre budget. Le type d’investissement le plus simple à réaliser et le plus efficace pour se créer un patrimoine. Sans limite dans vos choix, vous allez pouvoir trouver un bien au meilleur prix et avec un fort potentiel de location.

Ainsi si vous trouvez un bien à un très bon prix d’achat dans une zone où la demande en logement est élevée, le loyer pourra couvrir 100% de votre mensualité de crédit. Rendant votre investissement rentable très rapidement.

De plus la location d’un bien meublé au lieu d’un bien nu, en location meublée non professionnelle (LMNP), vous permettra de pousser encore plus loin vos investissements.

Les actions d’une société civile immobilière (SCPI)

Aussi appeler « pierre-papier » la part de SCI est un actif financier. Acheter des parts d’une SCPI vous donnera droit à un pourcentage mensuel sur le montant des loyers perçus. Néanmoins, des droits d’entrée seront à acquitter et l’on conseille un investissement sur le très long terme. De plus si le taux d’occupation diminue, alors le rendement aussi.

Le résultat d’une SCPI n’est cependant pas garanti, alors tout investissement doit être bien réfléchi.

Le patrimoine immobilier et l’impôt ?

L’impôt sur la fortune (ISF) a été remplacé en 2018 par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Vous êtes redevable de cet impôt sur vos biens détenus directement (logement, immeuble, etc.) mais aussi détenus indirectement (parts de scpi, etc.).

Si votre patrimoine immobilier net taxable est inférieur ou égal à 1,3 million d’euros, alors vous n’êtes pas soumis à cet impôt et n’avez aucune déclaration à faire.

En revanche si vous êtes imposable le taux d’imposition varie entre 0,5% et 1,5%, et commence à partir de 800 000 €.

Bien entendu des abattements sont possibles et votre conseiller en gestion de patrimoine qui maitrise ces éléments, pourra vous aider.

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Une gestion de patrimoine efficace

Suivant vos niveaux de revenues, votre premier patrimoine immobilier sera certainement votre résidence principale. Et ça sera ensuite à vous de décider si vous souhaitez continuer vos investissements afin de le développer ou pas.

En effet, un patrimoine immobilier peut ensuite se construire petit à petit en investissant dans des biens qui s’autofinanceront, grâce aux loyers de la location par exemple. Cependant, c’est un travail sur le long terme qui doit se faire intelligemment afin d’optimiser chaque investissement.

Par exemple la création d’une société civile immobilière ou d’une holding est une option qui a de réels avantages dont il faut user. C’est en çà qu’un conseiller en gestion de patrimoine saura vous orienter suivant votre profil sur les meilleurs choix possibles.

Pour conclure

En conclusion, le patrimoine immobilier est une partie importante du processus de diversification de vos investissements. Rassurant et ayant une valeur concrète, les actifs immobiliers sont incontournables si l’on veut développer son patrimoine sur le long terme. C’est pourquoi un conseiller en gestion de patrimoine avisé aura toujours dans son portefeuille de produits des placements financiers et aussi immobilier. Le but sera ainsi de faire le meilleur choix possible et de définir la meilleure combinaison vis-à-vis de vos objectifs. Vous assurant ainsi des résultats optimaux et sécurisés sur la durée.

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Mis à jour le 21 Jun 2021 | Publié le 15 Feb 2021

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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