Guide immobilier ultime : Comment vendre sa maison ?

Vendre sa maison quand on est propriétaire peut s’avérer compliqué si on souhaite réaliser une vente aux meilleures conditions. Obtenir le meilleur prix de vente et trouver des acheteurs sérieux sont les principales préoccupations de tout vendeur.

Quelles sont les étapes d’une vente immobilière ? Comment estimer la valeur de son bien sur le marché ? Faut-il se faire accompagner par un professionnel ? Autant de questions auxquelles nous allons répondre dans ce guide.

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1. Comment vendre sa maison et en acheter une autre ?

Il existe plusieurs possibilités qui vont dépendre de votre situation financière, mais aussi de votre facilité à vendre votre maison sur le marché. Ainsi, si vous commencez par vendre votre bien immobilier ou commencer par acheter votre nouveau bien, les conséquences ne seront pas les mêmes.

1.1 L’achat en crédit relais

Si vous êtes en capacité d’obtenir auprès d’une banque un prêt relais, d’une durée effective de 12 à 24 mois, alors vous pouvez commencer vos recherches de maisons.

En effet, ce type de prêt va vous permettre d’acheter le bien de vos rêves avant d’avoir vendu le vôtre. Vous avez ainsi le temps de trouver le bien immobilier parfait. Une fois celui-ci acheter et payer grâce au prêt relais, vous pouvez mettre en vente votre maison sur le marché.

Ainsi lors de votre achat, vous inclurez dans la promesse de vente une condition suspensive d’obtention de crédit relais. Si vous n’obtenez pas votre crédit alors la vente sera annulée.

L’achat en crédit relais est une excellente solution si vous êtes sûr de pouvoir vendre votre bien actuel. Vous aurez ainsi le temps de faire des visites et de chercher le meilleur logement qui correspond à votre projet de vie. Acheter une maison ne se fait pas sur coup de tête.

1.2 La vente en cascade

Vous pouvez commencer par mettre en vente votre maison, puis une fois que vous avez signé une promesse de vente commencer votre recherche d’un nouveau logement. Lorsque vous aurez trouvé votre nouvelle maison, vous pourrez inclure dans la promesse une condition suspensive de vente de votre bien immobilier.

Si le prix de vente de votre logement couvre intégralement votre achat, alors vous n’aurez pas besoin d’inclure une condition suspensive d’obtention de crédit. 

Nous appelons cela une vente en cascade, les deux ventes étant liées et se réalisant l’une après l’autre.

Ainsi si votre vente ne se réalise finalement pas, cela annule automatiquement votre nouvel achat. Si vous n’êtes pas sûr de pouvoir vendre rapidement votre bien immobilier, alors cela sera la meilleure approche à avoir. Cependant, votre recherche de bien se fera dans des délais plus courts et il faudra être actif pour vite trouver un nouveau chez soi.

Si vous avez besoin de votre logement pour vivre et n’avez pas d’autre solution, il faudra essayer de faire coïncider les dates de signature de chaque bien avec le notaire. La vente se signe le matin et l’achat se signe l’après-midi par exemple.

1.3 L’achat en crédit relais et la vente en cascade

Si vous vendez un bien, comme un appartement, dont le prix de vente n’est pas assez élevé pour acheter le nouveau bien, vous devrez inclure dans la promesse la condition suspensive d’obtention de crédit.

Ainsi vous effectuez une vente en cascade que vous financez par un crédit relais. C’est une situation qui est possible, néanmoins, un vendeur préférera n’avoir qu’une seule des conditions suspensives dans sa promesse de vente.

Le crédit relais et la vente en cascade sont deux options vous permettant d’acheter et de vendre une maison simultanément.

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2. Rénovation et home staging pour mieux vendre ?

Le home staging est une technique permettant de mettre en valeur son bien immobilier, en vue d’en augmenter la valeur sur le marché.

Cela peut s’avérer être bénéfique de rendre votre bien aux goûts des visiteurs, ou au moins de rendre la décoration neutre. Par exemple, remplacer certaines vieilles peintures par du blanc. Le coût ne sera pas très élevé et cela permettra de remettre à neuf des veilles peintures, mais aussi de permettre à vos visiteurs de se projeter sans difficultés.

3. Comment vendre sa maison avec une agence ?

Prenez contact avec plusieurs agences immobilières afin de faire réaliser une estimation du prix de vente de votre maison. Choisissez ensuite le meilleur professionnel qui pourra vendre votre logement aux meilleurs prix.

En tant que propriétaire vendeur, il vous faudra préparer plusieurs documents afin de permettre une mise en vente rapide.

4. Pour vendre sa maison quel document faut-il fournir ?

Plusieurs documents vous seront demandés dès la prise de mandat si vous passez par une agence immobilière ou dès que vous allez signer chez le notaire la promesse de vente.

Les documents demandés sont :

  • Titre de propriété : Il garantit la possession du bien mis en vente
  • Pièce d’identité des vendeurs
  • DDT : Dossier de diagnostic technique de la maison
  • Permis de construire et déclaration de fins travaux
  • Liste des meubles : Liste des meubles qui seront vendus avec la maison

5. Comment vendre sa maison rapidement ?

Deux éléments peuvent permettent une vente rapide de votre maison :

  • La quantité de travaux nécessaire et l’état de la maison : une maison propre, en bon état et bien entretenu permettra aux acquéreurs de prendre une décision rapidement. Si l’état est parfait et qu’il n’y a pas besoin de travaux, alors il est plus facile de se projeter et la peur de faire une mauvaise affaire disparaît.
  • Le prix de vente de la maison : Plus le prix de vente est bas, plus d’acheteurs potentiels seront intéressés pour voir votre maison. Si le prix de vente est en dessous des prix du marché, alors un acheteur qui connaît bien le marché se décidera rapidement pour vous faire une offre. Le prix de vente est donc une variable d’ajustement efficace, mais vous risquez de vendre votre maison à un prix très inférieur duquel vous auriez pu prétendre.

Lorsque les deux éléments sont réunies, c’est alors une vente rapide garantie. Surtout dans un secteur demandé où le nombre d’acquéreurs potentiel, la demande, est plus forte que l’offre.

Cependant, une vente trop rapide signifie souvent que la maison aurait pu se vendre à un prix plus élevé. Si vous obtenez une offre d’achat au prix de vente affiché dès la première visite, c’est que le prix aurait pu être plus élevé. À bon entendeur.

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6. Quelle démarche pour vendre sa maison ?

6.1 Estimation de sa valeur

Estimation grâce à des outils en ligne, comme meilleursagents, vous pourrez obtenir une idée de la valeur de votre logement. Vous obtiendrez une fourchette de prix, qu’il vous faudra affiner par la suite.

Vous pouvez estimer vous-même la valeur de votre logement sur le marché. Nous vous expliquons comment faire et avec un peu de temps et de recul, vous pourrez obtenir une fourchette de prix plus affinée.

Estimer la valeur de son logement en comparant votre logement avec le prix des biens déjà vendu vous permet de vous faire une idée sur votre marché local. Pour faire cela, vous pouvez utiliser l’outil DVF.

Si votre bien est un investissement locatif qui est déjà loué, alors utiliser le montant du loyer pour calculer sa valeur sur le marché. N’oubliez pas de prendre en compte l’indice de référence des loyers pour calculer l’évolution du montant des loyers.

Bon à savoir :

Si votre maison a besoin de travaux de rénovation, faites faire des devis. Ils vous permettront d’estimer plus facilement la valeur de votre maison une fois rénovée. De plus, un devis va rassurer un potentiel acheteur.

6.2 Diagnostics immobiliers

Pour mettre un bien immobilier en ligne, les diagnostics techniques doivent avoir été réalisé. On ne peut pas mettre en vente son bien avec un DPE vierge, c’est normalement interdit. Pour faire cela, il vous faudra vous tourner vers un diagnostiqueur afin qu’il réalise un état des lieux complets du logement.

Il vous sera remis un dossier de diagnostic technique (DDT), qui comprendra tous les diagnostics du logement, notamment le DPE et le PEB (plan exposition bruit). Ce dossier complet a une validité, et normalement il sera remis à jour gratuitement avant la vente si besoin.

De plus, ce DDT doit être remis au notaire dès la signature de la promesse afin d’y être attaché.

Bon à savoir :

Si votre maison n’est pas reliée au tout-à-l’égout, un diagnostic de l’assainissement individuel est nécessaire. Il est réalisé par votre commune ou un organisme qu’elle aura mandaté. Il faut parfois attendre plusieurs mois pour avoir un rendez-vous, ne tardez pas.

Enfin, en cas de non-conformité de votre installation à ce diagnostic assainissement, vous aurez un an pour tout mettre aux normes. Si vous le laissez à la charge de l’acquéreur, alors il faudra déduire le montant des travaux du prix de vente.

6.3 Trouver un acquéreur avec une agence

Si vous décidez de passer par une agence immobilière, alors des honoraires seront à payer lors de la signature de l’acte de vente final. Les frais d’agence immobilière peuvent être à charge vendeur ou à charge acquéreur, mais seront dans les cas inclus dans le prix FAI (frais d’agence inclus) final.

L’agence vous proposera de signer un mandat exclusif ou un mandat simple pour mettre en vente votre bien immobilier. Un mandat exclusif se vend plus vite, néanmoins, vous n’aurez plus la possibilité de vendre votre bien tout seul.

Passer par une agence vous permettra de profiter des conseils d’un professionnel de l’immobilier. Il pourra vous appuyer sur toutes les démarches que vous aurez à réaliser.

6.4 Trouver un acquéreur sans agence

Si vous avez décidé de vous passer d’un agent immobilier, alors vous allez devoir vous occuper de mettre une annonce ligne votre logement pour trouver un acquéreur. Pour cela, vous allez devoir prendre des photos de votre logement et réunir toutes les informations le concernant.

C’est un travail précis afin que votre annonce sorte du lot et qu’elle attire un maximum de potentiel client.

Ensuite, il vous faudra filtrer les différents contacts que vous allez recevoir afin de proposer des visites. Enfin, avant d’accepter ou de refuser une offre d’achat, il vous faudra contrôler la solidité des éléments du dossier des acquéreurs.

6.5 Prêt bancaire

Avant d’accepter une offre d’achat, assurez-vous des capacités de financement de l’acheteur. Une simulation de crédit immobilier est le minimum à attendre d’un acheteur qui souhaite acquérir votre bien. Vous devez obtenir des garanties solides qui vous permettent de signer une vente.

6.6 Notaire

Lors de chaque vente immobilière, l’acquéreur devra régler les frais de notaire. C’est frais seront calculé sur le prix de vente net du bien et seront à régler lors de la signature de l’acte de vente final.

6.7 Promesse de vente

Une fois l’offre d’achat acceptée, vous allez signer une promesse de vente sous seing privé ou chez le notaire. Il existe deux types de promesse de vente, la promesse de vente unilatérale et la promesse de vente synallagmatique (appelée aussi le compromis de vente). 

N’oubliez pas qu’après la signature de la promesse de vente (qu’elle soit unilatérale ou un compromis), l’acheteur va disposer de 10 jours de délai de rétractation.

6.8 Conditions suspensives

La promesse de vente est soumise à l’accomplissement de conditions suspensives. Il existe deux types de conditions suspensives qui sont inclus dans une promesse de vente :

  • Conditions suspensives de droit commun : ce sont les conditions standard que va vérifier le notaire après la signature de la promesse. Notamment la propriété du bien ainsi que l’état hypothécaire.
  • Conditions suspensives particulières : ce sont les conditions négociées entre le vendeur et l’acquéreur lors de la signature de l’offre d’achat. Par exemple, l’obtention d’un crédit immobilier ou la vente d’un logement.

Bon à savoir :

Beaucoup de vente n’arrive pas à terme à cause de la non-réalisation des conditions suspensives.

Néanmoins, avant qu’une clause ne se réalise pas, la partie en faveur de laquelle est stipulée exclusivement une condition suspensive peut y renoncer. Ainsi, lorsque les deux parties discutent et se tiennent au courant, il est parfois possible de trouver une solution qui convient à tout le monde. C’est aussi le rôle du notaire et de l’agent immobilier de faciliter les échanges.

6.9 Signature finale

Une fois que les acheteurs ont obtenu et débloqué un crédit bancaire, alors il vous est possible de signer la vente de votre maison. Il vous faudra remettre les clés du logement lors de cette signature.

7. Comment vendre sa maison soi-même ?

Les étapes sont les mêmes que si vous passez par un professionnel, sauf que vous allez devoir les réaliser vous-même. Ainsi, vous allez devoir trouver un acquéreur en publiant une annonce immobilière. Vous effectuerez vous-même les visites de la maison et vous allez sélectionner le meilleur acheteur. 

Enfin, il vous faudra monter le dossier pour la signature chez le notaire.

8. Vente et plus-value immobilière

À la revente de votre bien immobilier, vous serez imposé de la taxe sur la plus-value immobilière. Cependant, de nombreux cas vous dispenseront de cette taxe. Par exemple si vous vendez votre résidence principale, vous en serez exonéré.

C’est une donnée importante à prendre en compte lors de la mise en vente de tout bien immobilier.

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9. Vendre sa maison à un promoteur immobilier

Si votre maison est sur un terrain assez grand et à l’emplacement intéressant alors vous pouvez la proposer à un promoteur immobilier.

L’avantage de vendre à un promoteur est qu’il vous proposera une valeur au-dessus de celle du marché. Vous permettant de faire une réelle plus-value sur votre maison.

L’inconvénient est que le promoteur vous fera signer une promesse de vente de 18 mois avec une clause suspensive d’obtention de permis de construire.

Vous êtes donc bloqué pendant ce laps de temps, sans avoir la garantie que la vente aboutira. En effet, si le promoteur n’obtient pas le bon permis, alors la vente sera annulée. L’autre possibilité, qui arrive souvent, c’est qu’un permis est obtenu, mais pour une surface de plancher inférieure que celle prévue et le promoteur reverra son offre à la baisse.

Pour conclure

En conclusion, vendre sa maison est un processus pour lequel se faire aider vous permettra de gagner un temps précieux. Les étapes importantes détaillées ici ne sont pas exhaustives, chaque vente est un cas précis qui nécessitera des actions particulières.

Cependant, la vente de votre maison n’est pas conclue dès la réception d’une offre d’achat. C’est un processus qui peut s’avérer long et complexe dans certains cas.

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Mis à jour le 23 Nov 2021 | Publié le 23 Oct 2021
Catégorie : Guide

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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