Comment connaitre le prix de vente d’un bien vendu ?

Connaitre le prix de vente d’un bien immobilier vendu dès lors que l’on souhaite estimer la valeur de son propre logement est la clé. Malgré tout on peut se dire qu’il suffit de comparer à un bien similaire vendu récemment. Seulement l’un des premiers critères à prendre en compte lors d’une estimation d’un bien immobilier est sa situation géographique.

Dès lors, connaitre le prix de vente de la maison du voisin ou d’une maison du même quartier vous donnera une idée très claire des prix pratiqués. Encore faut-il savoir où trouver cette information.

Nous vous proposons dans cet article plusieurs solutions qui vous donneront chacune le prix de vente d’un bien immobilier vendu. Notamment comment utiliser l’outil de « demande de valeur foncière » DVF, la base de donnée public de valeur foncière. Pour aller plus loin chacune de ces solutions est complémentaire, si vous les mettez toutes en application et compilez les données, vous aurez un résultat plus précis sur la valeur de votre logement.

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1ère solution : Enquêter localement auprès des habitants

La solution la plus logique, mais pas toujours la plus simple, est de poser la question à vos voisins ou aux habitants du quartier. Certains propriétaires seront réticents à communiquer ce genre d’information, comme le prix de vente ou l’année de la transaction, alors que d’autres n’auront pas de problème à partager avec vous.

La difficulté est d’être sûr d’avoir une information correcte et surtout savoir si on vous communique un prix FAI, un prix net vendeur ou encore un prix frais de notaire inclus. L’important est de bien faire la part des choses et d’obtenir une idée du prix au mètre-carré pratiqué. De plus, renseignez-vous sur l’état général du logement lors de son achat, car s’il nécessitait beaucoup de travaux alors l’impact sur le prix peut être considérable. Méfiez-vous des rumeurs…

Si le logement de vos voisins est à usage locatif, ce n’est pas sûr que le locataire puisse vous renseigner. Tentez quand même de récupérer le contact du propriétaire pour continuer vos recherches. Enfin obtenir la réponse directement de la part du nouveau propriétaire, en espérant qu’il vous communique le bon prix de vente, mettra fin à vos recherches.

La solution la plus logique, mais pas toujours la plus simple, de demander directement vous permettra d’obtenir une réponse rapide sur le prix de vente

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2ème solution :Interroger un agent immobilier

En effet, un professionnel de l’immobilier, d’autant plus s’il a participé à la mise en vente du logement, connaîtra son prix de vente. Trouver le professionnel qui a participé à la transaction immobilière ou vend des biens sur le secteur vous sera d’une grande aide. En effet, même s’il ne vous communiquera pas forcément le prix exact du bien, il pourra vous donner une idée du prix au mètre-carré pratiqué dans le quartier. Si des biens immobiliers ont été vendus récemment, son estimation de prix sera plus réaliste. Normalement un agent immobilier communiquera un prix FAI, mais soyez sûr de parler de la même chose.

Obtenir une estimation précise de votre logement

Dans tous les cas si vous souhaitez réaliser une estimation précise afin de mettre en vente votre logement, il est le mieux placé pour vous fournir le juste prix. En effet, un agent immobilier connait les prix du marché immobilier et aura accès à des données internes qui influeront sur la valeur vénale estimée pour vendre votre appartement ou maison. Par exemple le niveau d’attractivité du secteur grâce aux acquéreurs potentiels qu’il rencontre et le nombre de ventes récentes.

3ème solution : Interroger la base de données du gouvernement « Demande de valeur foncière » dite DVF

Cette solution est la botte secrète de tout amateur et professionnel de l’immobilier. Absolument toutes les valeurs foncières, d’estimation ou d’historique des ventes trouvables sur internet sont basé sur cette base de données DVF. En effet, cette base de données est aussi bien utilisée par les agents immobiliers que par les investisseurs. Pourquoi cela ? Tout simplement, car les données sont compilées depuis 2014 par les services publics sur les mutations de parcelles cadastrales enregistrées par les notaires. Les données sont donc officielles et mises à disposition de tout le monde. En effet, chaque bien immobilier que ce soit une maison, un terrain ou un appartement est identifié en France au niveau du cadastre. Le cadastre est établi par départements, ensuite divisés en sections cadastrales et enfin divisées en parcelles cadastrales. À chaque acte de vente signé chez le notaire une mutation de parcelles cadastrales est enregistrée, que ce soit pour une maison, un appartement ou un terrain.

Un outil dont il faut connaitre les subtilités

En effet, les données sont enregistrées depuis 2014 seulement et la mise à jour à parfois du retard, le temps que les dossiers de mutation de chaque transaction immobilière soient transmis par les notaires. Donc vous n’y trouverez pas une vente trop ancienne, avant 2014, ni une vente trop récente de moins de 6 mois.

Un autre défaut de cet outil est que même si vous allez connaitre le type (maison ou appartement) et la superficie du logement, vous n’allez pas connaitre son état ni ses particularités. Informations pourtant cruciales pour réaliser une estimation immobilière. La surface affichée dans la base de données n’est pas la surface habitable, ni la surface en carrez, mais la surface réelle bâtie.

De plus, le prix communiqué dans l’outil est un prix de vente net déclaré par le notaire, donc qui ne prend pas en compte de frais d’agence immobilière, de frais de notaire ni le mobilier (comme une cuisine équipée). Cependant, la TVA est incluse.

Comment utiliser l’outil DVF ?

Nous allons vous expliquer ici comment utiliser l’outil Demande de valeur foncière DVF et comment trouver les informations que vous recherchez facilement. En cliquant successivement à l’endroit qui vous intéresse sur la carte de l’outil vous allez découvrir les prix de vente de chaque transaction immobilière enregistrée dans la base de données.

1. La page d’accueil et les menus

Elle se présente comme une carte de France, divisée suivant le cadastre par départements, villes, sections puis parcelles. Tous les choix peuvent être faits dans les menus déroulant sur la droite ou en cliquant directement sur la carte si vous connaissez l’emplacement du bien. Si vous connaissez déjà les références de sections et de parcelles cadastrales, vous pouvez chercher directement dans les menus déroulants.

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Page d’accueil de l’outil Demande de valeur foncière DVF

2. Sélectionner un département sur la carte

Cliquez directement sur le département, un zoom devrait se faire sur celui-ci. Le département apparaît découpé par commune. Vous pouvez ensuite zoomer sur la carte afin de choisir la commune qui vous intéresse.

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Sélection du département de la Haute-Garonne dans l’outil DVF

3. Sélectionner la commune sur la carte

Cliquez sur la commune qui vous intéresse. Les sections cadastrales de la ville choisie doivent apparaitre sur l’écran. Dans notre écran, nous voyons les sections de A jusqu’a F qui découpent la commune.

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Sélection de la commune dans l’outil DVF

4. Sélectionner la section cadastrale

Si vous ne savez pas exactement où cliquer le plus simple à partir de là est de comparer la vue avec celle de Google Map. Une fois la section cadastrale sélectionnée, elle apparaît découpée en parcelles cadastrales.

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Sélection de la section cadastrale dans l’outil DVF

5. Sélectionner la parcelle

Dernière étape de votre recherche, choisissez la parcelle si celle-ci est en couleur sur la carte.

Un encart avec des informations sur les transactions immobilières depuis l’année 2014 sur chaque bien immobilier va s’ouvrir sur la droite et vous allez connaitre :

  • Le prix de vente net
  • La date de sa dernière mutation
  • Le type de bien (maison, appartement, terrain)
  • Sa superficie
  • La superficie du terrain
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Sélection de la parcelle cadastrale dans l’outil DVF

Vous êtes allé au bout de ce que l’outil DVF avait à offrir. Vous ne trouverez une transaction immobilière dans la base de données que si elle date d’après 2014. Cliquez sur plusieurs parcelles de votre rue ou de votre quartier enfin de connaitre un maximum de prix de vente.

L’outil Immo Data

Plusieurs outils disponibles sur internet se servent de la base de données DVF, mais sont réalisés avec un format plus convivial et plus facile à prendre en main.

L’outil Immo Data est de ceux-là. Vous retrouverez les mêmes informations que dans la base de données DVF, sauf que l’outil est plus accessible, car il permet de faire une recherche directement avec une adresse et non par parcelle cadastrale. L’outil immo data est donc un compromis intéressant si vous souhaitez juste connaitre le prix de vente.

Pour avoir plus d’informations dans l’outil immo data, il vous faudra souscrire un abonnement. L’intérêt d’un tel abonnement est surtout pour les professionnels de l’immobilier qui souhaitent avoir une étude complète sur le quartier pour une estimation.

À titre informatif, ce sont les données DVF fournies par le gouvernement que nous affichons. Donc les mêmes qu’Etalab mais l’idée est d’en rendre la consultation plus facile.

Damien co-fondateur d’immo data

1. Rechercher une adresse dans l’outil Immo Data

Tapez directement depuis l’accueil, dans la barre de recherche, l’adresse du bien recherché. L’outil va vous proposer des adresses connues correspondantes. Il vous suffit alors de cliquer sur celle qui vous intéresse.

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Barre de recherche de l’outil immo data

2. Sélectionner l’adresse recherchée

La carte va maintenant s’ouvrir sur le quartier recherché. Il vous suffit ensuite de cliquer directement sur la carte d’immo data sur le point disponible au plus près de votre recherche. Le point vert est l’adresse recherchée, les points bleus sont les autres adresses disponibles à la consultation.

Les informations affichées par l’outil immo data sont les mêmes que dans l’outil DVF. C’est-à-dire que vous y trouverez les prix de vente nets déclarés par les notaires à chaque transaction immobilière réalisée. Cependant, immo data rend la recherche plus conviviale.

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Résultat de recherche sur la carte de l’outil immo data

Comment comparer le prix de vente d’un bien vendu similaire avec le vôtre ?

Vous vous en doutez, mais on ne compare pas deux valeurs l’une en face de l’autre, à moins que les deux biens soient exactement identiques à 100%. Par exemple deux maisons construites en même temps et symétrique mitoyenne par le garage. Ou encore deux appartements absolument identiques d’un même immeuble et construit, équipés et rénovés en même temps. À part ces cas particuliers, il est rare que deux logements soient entièrement identiques. C’est pourquoi il y aura plusieurs critères à prendre en compte lors de votre comparaison.

Une fois que vous avez obtenu le ou les prix de vente de biens similaires, il faudra aussi essayer d’obtenir le plus d’informations additionnelles possibles. La surface du bien ainsi que le nombre de pièces sont importants. Bien entendu, vous ne pourrez pas obtenir 100% des informations, mais plus vous en aurez plus votre estimation sera réaliste.

Le type de prix

Tout d’abord soyez sûr d’avoir un type de prix identique, si vous avez obtenu un prix net vendeur il faudra le comparer à une valeur du même type. Sinon il vous faudra calculer le prix net vendeur afin d’avoir un point de comparaison identique. Même démarche pour les frais de notaire.

Le secteur géographique

Dans le secteur immobilier la localisation du bien est le premier élément-clé. Un logement proche d’une grande rue passante n’aura pas la même valeur vénale qu’un logement au bout d’une impasse dans le même quartier. Un appartement au rez-de-chaussée n’a pas la même valeur d’un appartement au dernier étage. Comparer les points forts et points faibles du secteur géographique. Si vous avez trouvé le prix de la maison de votre voisin direct, cette comparaison devrait être rapide.

L’année de la transaction

La date à laquelle le bien s’est vendu est aussi importante car les prix de l’immobilier fluctuent suivant l’économie du pays. Une transaction qui a eu lieu il y a moins d’un an sera assez représentatif du niveau du marché. En revanche le prix d’un logement vendu en 2014 devra être actualisé en croisant des données plus récentes afin d’être réellement représentatif.

L’état du logement

L’état général du bien lors de sa vente est une autre information clé. Un bien immobilier acheté moins cher car ayant besoin de travaux ne peut pas être comparé avec un bien fraichement rénové. C’est un détail qui peut réellement faire la différence, notamment si un bien à changer de destination pour sa vente. D’un local commercial ou industriel vers une habitation, où le coût des travaux est considérable.

L’année de construction et de rénovation

L’année de construction et de rénovation sont aussi des informations clés qu’il vous faudra prendre en compte dans votre étude comparative. Une ancienne maison toulousaine en brique foraine, entièrement rénovée selon les règles de l’art, aura une valeur différente au mètre-carré qu’une maison des années 70. Si vous arrivez à avoir cette information, votre estimation de valeur de prix du bien immobilier sera bien plus précise.

Utiliser les trois méthodes pour avoir des résultats plus précis

Estimer un bien immobilier à sa juste valeur en mettant en application cette méthode par comparaison de données immobilières vous permettra d’avoir une fourchette de prix en rapport avec les prix du marché. En cumulant ainsi les informations que vous avez pu récupérer grâce à ces trois méthodes vous permettra d’avoir une idée de valeur vénale précise.

Pour résumer et pour répondre à vos interrogations

Comment connaitre le prix de vente d’un bien vendu ?

Nous avons vu que vous avez trois solutions à votre disposition :

  1. Interroger les habitants
  2. Interroger un professionnel de l’immobilier
  3. Rechercher dans la base de données de l’outil « Demande de valeur foncière » DVF fournie par le gouvernement et y trouver les dernières transactions immobilières.

Si vous souhaitez connaitre le prix de vente d’un bien immobilier ou connaitre le prix de vente d’une maison, vous pouvez appliquer la même démarche et utilisé la base de données DVF.

Combien mon voisin a vendu sa maison ?

Si votre voisin à acheter après 2014, vous devriez trouver le prix de vente communiqué par le notaire directement dans l’outil « Demande de valeur foncière » DVF. Si vous ne trouvez pas votre bonheur il vous restera les deux premières solutions à appliquer :  demander aux habitants et à un professionnel de l’immobilier. Par chance peut-être que l’un d’eux a été impliqué dans la vente et pourra vous aider.

Allez plus loin et réaliser une estimation de son bien immobilier

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Pour conclure

En conclusion, nous avons vu dans cet article les différentes solutions qui sont à votre disposition afin de connaître le prix de vente d’un bien immobilier. Que ce soit une maison, un appartement ou un terrain, vous savez maintenant comment faire. Il n’y a pas de solutions miracles, il faut chercher tel un détective afin de trouver les bonnes informations et s’assurer qu’elles soient justes. Maintenant vous connaissez la méthode, il n’y a plus de secret pour vous, vous allez enfin avoir les réponses à vos questions.

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Mis à jour le 21 Jun 2021 | Publié le 26 Nov 2020
Catégorie : Immobilier

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À PROPOS DE L’AUTEUR

Quentin Auzou
Négociateur immobilier, webmaster et rédacteur pour le CABINET MTC Immobilier et Patrimoine. Je vous aide à développer votre patrimoine à travers le journal du cabinet.

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